2017/05/23

規範的要件と事実要件(ゼロからマスターする要件事実)

規範的要件と事実要件(ゼロからマスターする要件事実)

 月刊「税理」2017年6月号(ぎょうせい)より。

〇ゼロからマスターする要件事実
 第18回 規範的要件と事実要件
 岡口基一(東京高等裁判所判事)

 内容は、「規範的要件と事実要件の区別と統一的理解」について。
 以下、勝手に小見出しを付けてまとめますが。

1)規範的要件とは何か

 「裁判官による規範的評価を必要とする法律要件のこと」
   ex.即時取得における過失(民法192)

◆学習者としての勝手なコメント)

  伊藤滋夫「要件事実・事実認定入門」では、ちょっとニュアンスが違って。
 「規範に関することを内容として定めた要件が規範的要件」だとする。

 そして、事実ではなく評価と見るべきものだが、規範とは関係ないものがあると。
 「規範的要件・評価的要件(以下一括して,「評価的要件」と言う」と括っている。

 規範的というと、「~すべき」という規範の有無を想起させるだろう。
 個人的には、用語法としては、こちらの伊藤説の方が素直な気がする。

 もちろん、著者は生の実務表現を使っているのだと思うが。
 後で本文中で「規範的に評価される」との説明も出てきます。

2)事実要件とは何か

 「規範的評価を伴わない通常の要件」

 ただし、「あてはめの評価」が必要になることはある。
 そのため、事実要件でも、評価の問題が生じることはある。

   ex.弁済(事実要件)
     現金交付であれば弁済に当たることは明かだが。
     単に発行者不明の小切手を交付しただけ(A)では、そうは言えない。
      →事実要件でも、あてはまるかどうかの評価の問題が生じる

◆学習者としての勝手なコメント)

 恐らくだが、比較的、事実としてこうだと言いやすい要件。
 (あくまで、規範的要件と比較して、相対的に言えばだが)

 評価の泥沼に、それほど入らなくても、判断しやすい要件。
 (繰り返すが、それでも評価ゼロではないので、あくまで相対的に言えば)

 なお、区別の基準として、下記の伊藤滋夫氏の説明がわかりやすそう。

「取りあえずは,その基準としては,ある表現を用いた場合に,その表現から誰でもが共通のイメージを抱くことができる場合には,その表現を事実の表現として扱ってよいけれども,ある表現を用いた場合に,その表現から各人がまちまちのイメージを持つような場合には,その表現を事実ではなく評価として扱うということにする,と考えればよいでしょう。」(前述書P79)

 ここから、弁済には共通のイメージが持てても、過失には持てないとの説明がある(同P79-80)。

3)実務における要件事実とは

 証拠調べ前に、要証事実は何かを明確化することが、要件事実論の大きな役割。

 仮に以下2つの主張(上記(A)と下記(B))をしたとして。

 1つは上記(A)で、弁済に該当しないので。
 主張自体失当として、証拠調べの手前で、抗弁と認められない。

 もう1つの主張は、預金小切手を債権者に交付したこと(B)であれば。
 これは、弁済に該当するので、弁済の要件事実を主張していることになる。

 ここでは、「あてはめの評価」を経た具体的事実が、要件事実とされている。

 c.f.
  ロースクールでは、抽象的な法律要件を要件事実としている。
  →実務家から見れば、言葉を言い換えただけにしか見えない。
   ただし、著者の説明は現時点では、司法研修所でも教えなくなっている由。

◆学習者としての勝手なコメント)

 ここはちょっと本論から言えば脱線か。

4)規範的要件では主張自体失当とされる範囲が相対的に狭い

 規範的要件の要件事実とは、その法律要件にあてはまると、
 規範的に評価される具体的事実。

 ex.不法行為における過失
   「相手方は青信号で交差点に進入した」との主張

    …… 青信号で交差点に進入するのが原則なので
       一見すると、主張自体失当に見える。

   →しかし、交差点内で転倒している老人を見ても、
    ブレーキをかけなかった場合であれば、
    青信号で交差点に進入した側の過失があり得る。

 主張自体失当の可能性がある主張でも、要件事実として、
 証拠調べに入ることもある。

◆学習者としての勝手なコメント)

 評価は総合的な判断がされるので、短絡的に結論が出しにくい。
 背景事情として考慮することも踏まえ、まな板には載せるの意味だろうか。

5)まとめと次回へのイントロ

 省略します。

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2017年6月1日(木)から郵便はがきの料金等を変更させていただきます。

2017年6月1日(木)から郵便はがきの料金等を変更させていただきます。

 なんだかなぁ。

2017年6月1日(木)から郵便はがきの料金等を変更させていただきます。

 M&Aの失敗のツケが来たんじゃないのかと。
 思ってしまうタイミングなのですよね。

 事実は知りませんが。
 しかし、もう少しちゃんとアナウンスしてほしい。

 政府は、郵便局を優遇しすぎだと思います。
 民営化した割に、彼らにはその意識がなさ過ぎ。

 儲ければ良いのではなく、商いの心が必要。
 そのことを、誰も教えられないのだろうか。

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2017/05/22

スザンヌが語る熊本震災経験後のライフスタイル変化

スザンヌが語る熊本震災経験後のライフスタイル変化

 なるほど、これって意識すべきですね。


 熊本地震以降、いくつかライフスタイルを変えました。まず携帯電話の充電器を常時携帯し、玄関に非常用の携帯リュックを置く。これには2、3日分の食品や最低限の水、雑貨を入れ、それとは別に長期用の非常用バッグも用意するようにしています。

 また、万が一の際はご近所の方と助け合うのが必要と痛感したので、日頃からなるべくコミュニケーションを取る。身内や親しい人とは「いつでも会える」と思わず、機会があれば積極的に会うようにもしています。

人との接し方に変化も スザンヌが振り返る熊本地震の衝撃
日刊ゲンダイDIGITAL 5/15(月) 9:26配信
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170515-00000004-nkgendai-ent

 携帯は、充電器も大事でしょうけど。
100均でモバイルバッテリーも買っておきますか。

 あと、熊本震災時に知人に必要と言われたのは、紙の皿やコップでした。
 多分、割れてしまったのだと思います。

 現地の女性陣に喜ばれたと聞いたのは、ウエットティッシュなどの類。
 あと、暫く必要とされたらしいのは、缶詰やレトルト食品関係でしょうか。

 ちょっと自分なりのリストを作成してみよう。
 いや、まだ暫定版ですが。

【非常時用買置リスト(暫定)】

1)食料・排泄関係
・水
・簡易トイレ(100円均で売っている)
・ウエットティッシュ
・缶詰
・レトルト食品
・紙の皿とコップ
・割りばしとスプーン

2)ライフライン関係
・ライト
・乾電池
・携帯充電装置
・携帯用モバイルバッテリー

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2017/05/21

普通の顔をしたおかしな人がいるってことを知っておく

普通の顔をしたおかしな人がいるってことを知っておく

 いや、上京した姪っ子たちに、特に伝えたいことなのだが。
 世の中には、普通の人の顔をした、おかしな人たちが結構いる。

 ごく少数、当たったら不運、というレベルではない。
 相当数、この世の中には、存在している。

 大事なことは、そういう人たちが、結構いるという事実の認識。

 ついつい、普通の人だと思って、話してしまった。
 ついつい、普通の人だと思って、付き合ってしまった。

 多くの悲劇は、そこから始まっている。
 気を許して、話をする前に、自分のセンサーが働いているか注意すべき。

 あれ、という違和感が瞬間的にでもあったら。
 気のせいで済ませずに、それが何に由来するのか、考えてみる。

 多くの場合は、相容れない価値観が根源にあることが多いのだから。
 小さなことではなく、きちんと考えてみるべき。

 逆に言えば、相手と自分の違いの全てを気にする必要もない。
 許容できる違いであれば、問題ないのだから。

 もちろん、あばたもえくぼ、恋は盲目状態だと仕方ないですが。
 しかし、立ち止まって、自己点検する癖をつけないと。

 もう1つ、姪っ子たちに伝えたいことがあるとすれば。
 それは、若い頃の失敗には、取り返し付かないものがあるということ。

 失敗するな、では決してない。
 リカバリのきかない失敗もあることを踏まえて、トライせよということ。

 人生って、意外と、必然性の繋がりで今があるのだと。
 この年になって、結構、思うことがある。

 今の自分がいいか悪いかは別にして。
 もう一度味わいたくない思いが、かつてあったことは大事にしたい。

 いや、こんなこと言って伝わるかどうかですし。
 年寄りの言うこと聞けないのが、若さではあるのですが。

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2017/05/20

三井不動産子会社が不正会計 計10億円超の利益水増し

三井不動産子会社が不正会計 計10億円超の利益水増し

 へー。


三井不動産子会社が不正会計 計10億円超の利益水増し
朝日新聞デジタル 5/17(水) 20:39配信

 不動産大手、三井不動産の子会社が、決算で赤字を黒字に見せかける不正をしていたことが、17日わかった。費用の先送りなどで、2015年3月期と16年3月期の営業利益を計10億3千万円分水増ししていた。

 (略)

 三井不を巡っては、昨年も子会社の三井ホームでリフォーム部門の不正会計が発覚した。(石山英明)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170517-00000088-asahi-bus_all

 担当監査法人は、あずさなんですね。

2017年(平成29年)3月期 第3四半期四半期報告書 独立監査人の四半期レビュー報告書

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2017/05/19

式辞に歌詞引用、著作権料を 京大HP掲載でJASRAC

式辞に歌詞引用、著作権料を 京大HP掲載でJASRAC

 JASRACによる監視社会。
 いや、冗談じゃなくて。


式辞に歌詞引用、著作権料を 京大HP掲載でJASRAC
京都新聞 5/19(金) 5:00配信

 昨年ノーベル文学賞を受賞した米歌手ボブ・ディランさんの歌の一節を、京都大の山極寿一総長が取りあげた4月の入学式の式辞について、日本音楽著作権協会(JASRAC)がウェブ上に掲載した分の使用料を京大に請求していることが18日、関係者への取材で分かった。

 (略)

■「引用」議論になる可能性も

 著作権問題に詳しい岡本健太郎弁護士(東京弁護士会)の話 JASRACが踏み込んだ対応をしたという印象を受ける。ウェブにある式辞を見ると、引用部分とそれ以外が明瞭に区別され、ボブ・ディランさんの歌詞よりも山極総長の発言の方が多い。出典の記載もある。掲載されたのが大学の入学式の式辞という点を考慮すれば、引用と認められるのではないか。ただ引用と認められるためには、ほかの大学でのウェブ掲載の事例なども参考に「公正な慣行」と見なされることも必要となり、こうした点が議論になる可能性はある。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170519-00000001-kyt-l26

 信託の精神を理解していないのが、受託者たるJASRAC。
 彼らは、委託者の「心」を理解していない。

 お金を下さいではなく、きちんと評価して欲しい、鑑賞して欲しいのだ。
 何より、そこが先でしょう。

 なのに、委託者の創作物の利用への萎縮効果を生じさせる行為しかしない。
 そもそも、受託者として、選ぶべきではない相手を選んだ不幸。

 信託で、最もやってはいけないのは、信じられない受託者を選ぶこと。
 ところが、今はそれしか、現実的に選べない場合が大半だったりする。

 委託者の心を忖度できない受託者って、冗談の世界ですが。
 いや、彼らには、心を、使用料に換算してしか理解できないのだ。

 それは、委託者から受託者への信託が、定型行為として行われてしまうから。
 本来の、信託の精神を奪った、いわば潜脱的利用者、それがJASRAC。

 お抱えの学者さんもいるようですが、そこは口をつぐむのだろうか。

平成29年5月20日(土)7:09追記

 下記が本当であれば、誤解であったとお詫び申し上げます。
 ただ、基本的な態度については、何らコメントを変更する必要ないとの認識ですが。


京大HP「ボブ・ディラン」著作権料請求報道、JASRAC「請求していない」と困惑
弁護士ドットコムニュース / 2017年5月19日 13時45分

 (略)

JASRACによると、一般論として、ウェブ上では、営利目的がなくても著作権が働くことから、たとえ大学であっても手続きが必要な場合があるという。JASRAC広報課の担当者は「私どもが管理する著作物がウェブに掲載されていることを確認したので、利用状況について問い合わせし、一般的な利用手続きについてご案内した。具体的な請求はしていない。請求という話が一人歩きしているのは当事者双方にとっていい話でない」と困惑していた。

(弁護士ドットコムニュース)

https://news.infoseek.co.jp/article/bengoshi_6112/

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やっぱり、二階氏は好きになれない(「言ってやった」「追い込んでやった」って)

やっぱり、二階氏は好きになれない(「言ってやった」「追い込んでやった」って)

 言えばいいというものじゃないんですが。


自民・二階俊博幹事長、国連への不満爆発 世界2位の負担金なのに「感謝ない」と事務総長会談で主張した逸話披露
2017.5.18 21:06更新

 (略)

 自民党の二階俊博幹事長は18日、自身が率いる二階派の例会で、日本が加盟国の中で2番目に多く分担金を拠出している国連の対応に不満をぶちまけた。

 二階氏は、国際会議出席のため12~16日に訪問していた中国・北京で、国連のグテレス事務総長と会談した際のエピソードを披露した。二階氏は「国連に対し日本はちゃんとしたことをしているが、その割に国連から日本がどれほど感謝されているか、どれほど期待されているかは、前々から疑問に思っていた」と指摘。グテレス氏に対し「遠慮会釈なく言ってやった。そしたら、かなりこたえてね。(グテレス氏は)『われわれもそのことを感じている』と。そういうところまで追い込んでやった」と紹介した。

 (略)

http://www.sankei.com/politics/news/170518/plt1705180036-n1.html

 国連の対応に不満があるのは当然なのですが。
 しかし、政治家とは思えない、バランス感覚のなさ。

 自分がどう見られているかを、気にしている様子がない。
 早いところ幹事長を下ろさないと、大変なことになりそう。

 というか、マスコミ・野党は何でこの人を批判しないのかね。
 怖いんだろうな、きっと。

 だから、茶番劇しか演じられないのだ。

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買ってはいけない家と土地 その9

買ってはいけない家と土地 その9


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第9章 やらなければ不安、やってみたら
    もっと不安になるかもしれない物件調査

..土地の経歴を調べよう

 土地の経歴を登記簿や公図でさかのぼれると。
 法務局で、旧土地台帳を見ると、昔の利用状況がわかると。

 また、公図を見て、現地と隣接地との状況が合致しているかと。
 実際と公図が違ってしまうと、測量代が高額になることが多いと。

 公図の訂正を行わないとならない場合もあるのだとか。(P226-227)
 うげーですね。

 更に、1つの土地に、2つ以上の地番が記載されている土地もあると。
 境界確認されていない土地で、筆界未定地というそうです。

 境界紛争の可能性もある土地なのだとか。
 確認しなくてはならないと(P228)。

 また、昔は、地積測量図の作成で、残地求積という方法があったと。
 これは境界線の同意が隣家にもらえない場合の対応だと。

 で、承諾を得られない隣接地との間を5センチほど細く分筆して。
 売却するという方法が取られ、細い土地ができてしまう。

 この細い土地は、所有権は、もとの持ち主のままのことがある。
 固定資産税も課されていないことが多いので、所有者を探すのに苦労すると。

 結果、余計な費用がかかってしまうのだと(P229-230)。
 うーん、怖いですね、これ。

..これだけは絶対に避けたい、境界トラブルのある土地

 境界トラブルは、法務局の想定申請の倍の申請状況であり。
 非常に増加していることがわかると(P232)。

 では、境界トラブルのある土地かどうか、購入時にわかるかと。
 登記事項証明書を見れば、筆界特定まで至ったかどうかわかると。

 筆界特定欄に番号が記載されていると、問題があった土地だろうと。
 余白と記載してあれば、筆界特定申請のない土地なのだと。

 最終的に円満解決する場合もあるので、目安だが。
 筆界特定書を法務局で取得して、詳細確認すべきだろうと(P233-234)。

 うーん、登記事項証明書の欄であるのですね。
 今まで全く意識したことがなかったです。

..境界杭がなくなっても安心な地積測量図の知識

 地積測量図は、全ての土地にあるわけではないと。
 添付する登記と、しない登記があるのだと。

 添付すべき場合でも、登記申請時期次第だと。
 また、古い場合には、測量図の測量誤差が大きい場合もあると。

 では、安心できる正確な地積測量図はどんなものかと。
 それは、座標求積されている測量図で、境界標が亡失しても復元能力が高いと。
 (P235-236)

 昔は三斜求積で作成するのが主流だったのが。
 最近では、座標求積が主流になっていると(P237-238)。

 なるほど、CADソフト利用が進んだからですね。

 で、寸法だけでなく角度も把握できるのが、座標記載のメリットで。
 境界標が亡失しても、他の境界点などから、正確に復元可能(P238)。

 確かに、CADソフトは、座標入れるとすぐに土地形状を出してくれますね。
 なるほど。

 また、境界標亡失リスク回避には、他にもあり。
 恒久的地物と言われる、容易に移動しない埋設物の座標も記載すると(P238)。

 なるほどね、CADソフト勉強しなくちゃですね。
 いや、最低限の利用ができる程度にですが。

 ということで、読み終わりました。
 不動産を買うつもりのある方や所有者の方々は必見ですね、この本。

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2017/05/18

買ってはいけない家と土地 その8

買ってはいけない家と土地 その8


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第8章 愛する家族のためのチェック事項

..夫婦の絆が壊れるきっかけにもなるローン計画

 子供の学費はかなり大きな負担になるので。
 予め組み込んで、資金プランを立てないと、ローン返済が破綻するもとだと。
 (P206)

 更に、金利の変化があるので、購入後も返済計画は定期的に見直せと。
 (P209)

 これはなるほど。

..子どものために住環境の何をチェックしたらいいのか?

 評判のいい学校の通学区域内の物件は売れるのが早いと。
 また、通学路や最寄り駅で道幅が狭かったり、人通りが少ないところがないか。
 子供のためのよい住環境を考えようと。(P210)

 行政による子育て支援は比較サイトがあると。
 「行政サービス比較検索」なんてあるんですね、へー(P211)。

..共働きなら保育の手段を確保しておこう

 共働き世帯で問題になるのは、保育所の問題。
 子供を預けられないと、ライフプランが大幅に狂ってしまう。

 市区町村により、待機児童数はばらつきがあるので。
 なるべく待機児童の少ない地域を探すべきだろうと(P213-314)。

 確かに、今の時代では、避けられないのでしょうね。

..両親にはマイホームを購入する意向を伝えておこう

 税制優遇もあるし、将来を考えれば、親には家を買うと伝えておけと。
 自分の資金で買う場合でも、両親の気持ちはと(P215)。

 難しい問題ありますが、お互い黙っていると皮算用トラブルもあるので。
 必要かもしれませんね。

..不動産を親子で共有することのメリットと落とし穴

 親子共有だと、親が亡くなった際に、他の相続人の相続分が生じる。
 予め、公正証書遺言などを用意しておく方がよいと(P217-218)。

 うん、そのとおりですね。

 ただ、これを「うちはそんなトラブルないから」でやらない方多くて。
 あとで悲劇を生むことが多いわけですが。

..不動産を夫婦で共有することのメリットと落とし穴

 夫婦共有だと、離婚時に大変だと(P219)。
 そうですね、そう思います。

 なお、共有する際の持ち分の定め方は、贈与税を考慮して。
 出資額で決めるようにすべきだと(P220)。

 そうですね、基本はそういうことになります。
 もう少し注意点はありますが、まずはそこからですね。

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2017/05/17

買ってはいけない家と土地 その7

買ってはいけない家と土地 その7


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第7章 マンションは古すぎず、小さすぎず
    みんなが住みたがる間取り・物件がいい

..定期借地権マンションと所有権マンションを比べてみよう

 資産で残す目的であれば、定期借地権付マンションは買わない方がよいと。
 借地期間満了後は取り壊して更地で返還するので、当然ですね。(P176)

 金額は、当然、所有権マンションよりも安くなるけれども。
 将来、売却する際に、残存期間を考慮すれば、転売しづらい。

 更に、借地期間満了時には、解体撤去費用もかかることになる。
 (P176-177)

 うーん、都会の人で欲しがる人の気持ちがわからないかなぁ。

..マンションの規模、施設やサービスをどうとらえるか

 小規模・中規模だと、共用設備が少なく、維持費・管理時も安くなる。

 ただ、管理員の勤務形態が常駐でなく、巡回などが多いので。
 管理組合の負担が増えることもあると。

 大規模マンションは、共用設備はかなり豪華になることも多いし。
 管理員も常駐が多く、セキュリティに優れるが、管理費負担が大きくなる。

 共用施設は、使わなくても毎月管理費用が発生することも視野にと。
 (P179)

 なるほど、これで大規模修繕の費用がかさんでくれば、大変だ。
 うーん、田舎でマンション買う人間の気がしれないというのが個人的意見ですが。

..管理がきちんとしているかどうかはどこで見分けるか

 マンションを購入すると、所有者全員が管理組合の一員となる。
 そこで、管理組合の意識が、将来の資産価値に大きく影響すると。

 管理組合は、マンション管理を管理会社に任せているのがほとんどだが。
 これが管理費に直結することになる。

 この管理形態は3通りで、全面委託・部分委託・自主管理。
 築年数が古いマンションなどは、自主管理があると。

 で、部分委託は、全面委託と違い、一部は管理組合でやるので手間増えるが。
 管理意識が高い住民が多いマンションなら、オススメだと(P182-182)。

 また、管理員の勤務形態も、常駐・日勤・巡回の違いがあると。
 基本マンション規模で決まるのだと(P184)。

 では、マンション管理の良し悪し判断は、どこでわかるかといえば。
 共用部分の利用状況を見よと。

 エントランスの清掃状況やメールボックスにチラシが散乱していないか。(P185)
 確かに、それはいかにもですね。

 また、エレベーターでペットの臭気がしていたり、そもそも台数不足がないか。
 60世帯で1基が目安なのだと(P186).

 あとは、植栽の手入れや、ゴミ置き場の捨て方で分別状況はどうか。
 共用廊下や駐車場の照明切れがないか、清掃状況はどうか。

 また、自転車屋バイクの置き方は、ルール通りか。
 そして、修繕履歴を確認して、大規模修繕の予定時期を聞けと(P186-187)。

 現場に行って、その部屋以外のマンション全体や周囲を確認しないと。
 とんでもない物件を掴んでしまう可能性があるのでしょうね。

..古すぎるマンションはお買い得なのか

 古いマンションは条件次第でいい買い物になると。

 ただ、専有部分のリフォームはマンションの管理規約遵守が必要だと。
 予めどこまでリフォーム可能か確認しておくべきだと。

 また、共用部分の給排水管劣化はリフォームでは対処できないので。
 これまでのマンション全体のメンテナンスを確認するしかないと。
 (P188-189)

 うーん、これって素人ではまず無理な気がしますが。

 あと、専有部分と共有部分の図解があり(P191)。
 構造躯体・玄関外側・バルコニー・パイプスペースは共有部分だと。

 で、パイプスペース(PS)は、専有部分に入らないので。
 住宅ローン減税の床面積50平米ギリギリの際には注意せよと。

 うーん、業者次第では、こういうところで泣きを見るのでしょうね。

..新築分譲マンションの分譲のしくみと値段のからくり

 新築分譲マンションの純利益は総額の5%から10%程度になると。
 つまり、広告宣伝費・販売費・販売経費がかなり生じている。

 また、土地購入からマンション完成までの間には、金利も生じるし。
 固定資産税負担も生じている。

 だから、完売しないと必死になるのだと(P192-193)。

 なるほどねぇ。
 売れない物件の値引きが起きるのは、そもそもそういう構造だと。

..維持費、管理費が高すぎるマンション

 維持費と修繕積立金の概算で。
  郊外なら、平米単価300円換算で、70平米なら2万1千円程度。
  都内なら、平米単価370円計算で、同平米なら2万6千円程度。
  豪華マンションなら、平米単価420円で、同平米なら2万9400円程度。

 これと比較して、高いか安いを判断してみろと(P194-195).

 幅はあるのでしょうけど、1つの目安としては意味あるのでしょうね。

 で、修繕積立金は、5年、10年おきに価格改定され、年々高くなると。
 将来の値上がりを考慮して、住宅ローン返済計画を立てるべきだと。

 特に、お子さんのいる家庭では、学費が高額になる時期に。
 この修繕積立金が高くなる傾向にあるのだと。(P196)

 うーん、ありそうなだけに怖いや。

..新築分譲マンションを選ぶなら、こんな点にも注意しよう

 駐車場稼働率は要注意ポイントだと。
 管理費や修繕積立金の財源にしている場合、たしかに死活問題(P197)。

 なお、稼働率が低すぎて、マンション住民外に貸す場合には。
 収益事業課税で法人税課税されることも記載がありますね(P198)。

 駐車場形態が、平置きなのか、機械式なのかも注意だと。
 機械式はメンテナンスかかる上に、すぐに出庫できないデメリットがあると。
 (P198)

 瑕疵担保履行法で、新築住宅購入時には、保全措置方法記載が義務化されたと。
 売主業者倒産時に、引渡後10年以内なら供託金や保険会社から補償金が出ると。
 (P198)

 うん、これは先日どこかで読みました。

..将来、売却が難しいのはこんなマンション

 マンションは立地がすべてだと考えてよいと(P201)。
 で、将来売れなくなるのは、

 ・不人気エリア
 ・駅からバス便
 ・他と比較して間取りが大きすぎ

 そうか、少子高齢化時代にあったものでないとだめなのですね。
 下手すると、広さ次第で、戸建ての方がいいじゃんになるしと(P202-203)。

 で、売れるのは、眺望がよいとか、大手業者のブランドマンションだと(P204)。
 なるほどね。

 続きます。

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