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2015/11/27

忍び寄るブラックマンション危機とその回避法

忍び寄るブラックマンション危機とその回避法


忍び寄るブラックマンション危機とその回避法: マンション管理のプロが教えるリスク管理 単行本 ? 2015/4/24
須藤桂一 (著)
出版社: 保険毎日新聞社 (2015/4/24)
発売日: 2015/4/24

 全部はまだ読めていませんが。
 自分の読書メモとして。

 マンション空き家が出てくると、どんな問題があるか(P22)。

・中古市場の需給バランスが崩れて価格破壊が起こる。
・管理費・修繕積立金の滞納者問題。
・管理組合の理事のなり手不足。
・区分所有者の高齢化、修繕積立金の「破綻」。
・マンションのスラム化。

 うーん、良いことないですね。

 あと、マンションの耐用年数(47年)の話(P28)は興味深い。
 1998年当時の取り壊しマンションの平均寿命が約46年だったと。

 その取り壊し理由は、基本、設備配管類の取り替えができないことだった。
 ところが、これを覆すスケルトン・インフィル工法がここ20年は主流だと。

 また、耐震基準は1981年6月1日以降のマンションが採用だと。

 購入時に管理費と修繕積立金は見落とされがちだが。
 大規模修繕で積立額が問題になるので、運用方法を規約と計画で確認しろと。

 新築時には、これらが安く見せる設定になっているので。
 将来的には、修繕積立金額の値上げが必須になると(P48)。

 この辺は、医療機器買うのと同じですね。
 所有におけるメインテナンスフィーの問題を意識すべきなのだ。

 で、大型マンションやタワーマンションの方がこれらの額が高い場合が多いと。
 そりゃそうでしょうね。

 その結果、長期修繕計画表を見ると「破綻」が著しいところが多いのだとか(P51)。
 うひゃー、これで価格下落したら、救えないですね。

 でも、タワマンに限らず、9割のマンションの長期修繕計画は破綻すると。
 新築時に安く見せている代償なのだと(P53)。

 この著者のいう9割は、著者の実体験らしいので、どうとるかですが。
 駐車場使用料の会計マジック(P63)の話などは、それなりに説得力あり。

 また、瑕疵問題は、10年目の手前時点のチェックが重要だと。
 ただ、この辺になると、もう個人では対応できないでしょうね。

 エレベーターや機械式駐車場問題などにも触れている。
 機械式は、苦肉の策で登場した(P109)なんて話は、へーです。

 リベート・談合の話も、結構えぐいこと書いてありますね。
 著者の会社がやらない前提なので、当然なんでしょうけど。

 このあたりの知識って、マンション売り買いするには必須なんでしょうね。

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