« 2017年4月 | トップページ

2017年5月の31件の記事

2017/05/25

公正証書遺言を作ってはみたけど…(月刊「税理」)

公正証書遺言を作ってはみたけど…(月刊「税理」)

 月刊「税理」2017年3月号より。


○こんなところに落とし穴!
 税理士業務のヒヤリハット
 File No.39 公正証書遺言を作ってはみたけど…
 鈴木真紀(税理士)

 以前作成した遺言を撤回して、すべて公正証書遺言で作成し直すことにした。
 ところが、その前に更に別の遺言があったことが、後で分かったと。

 結果的に影響はなかったようですが、冷や汗ものだったと。
 うーん、でもこれって、完全には対応難しいですね。

 もっと言うと、税理士は方向性を助言することはできても。
 作成そのものにタッチするのは、どうなのかなとも思っています。

 私の場合、懇意にしている司法書士の先生にお願いしています。
 方向性をお話した上で、直接お客さんと話をして公正証書遺言案作成して貰うのですが。

 これもまた、餅は餅屋って話ではないかと。

| | コメント (0)
|

2017/05/24

Billy Joel - Songs in the Attic

Billy Joel - Songs in the Attic

 このアルバムを、塾の帰りに、レコード店で買ったのは。
 なんと、自分が中学校の頃だったのですね。

Billy Joel - Songs in the Attic - Full Album

 何度聞いても、名曲ばかりですが。
 やはり、フィルスペクターサウンドの”Say Goodbye to Hollywood”が一番ですかね。

Billy Joel - Say Goodbye to Hollywood (Audio)

 いや、全部いい曲です。
 マジね。

| | コメント (0)
|

2017/05/23

規範的要件と事実要件(ゼロからマスターする要件事実)

規範的要件と事実要件(ゼロからマスターする要件事実)

 月刊「税理」2017年6月号(ぎょうせい)より。

〇ゼロからマスターする要件事実
 第18回 規範的要件と事実要件
 岡口基一(東京高等裁判所判事)

 内容は、「規範的要件と事実要件の区別と統一的理解」について。
 以下、勝手に小見出しを付けてまとめますが。

1)規範的要件とは何か

 「裁判官による規範的評価を必要とする法律要件のこと」
   ex.即時取得における過失(民法192)

◆学習者としての勝手なコメント)

  伊藤滋夫「要件事実・事実認定入門」では、ちょっとニュアンスが違って。
 「規範に関することを内容として定めた要件が規範的要件」だとする。

 そして、事実ではなく評価と見るべきものだが、規範とは関係ないものがあると。
 「規範的要件・評価的要件(以下一括して,「評価的要件」と言う」と括っている。

 規範的というと、「~すべき」という規範の有無を想起させるだろう。
 個人的には、用語法としては、こちらの伊藤説の方が素直な気がする。

 もちろん、著者は生の実務表現を使っているのだと思うが。
 後で本文中で「規範的に評価される」との説明も出てきます。

2)事実要件とは何か

 「規範的評価を伴わない通常の要件」

 ただし、「あてはめの評価」が必要になることはある。
 そのため、事実要件でも、評価の問題が生じることはある。

   ex.弁済(事実要件)
     現金交付であれば弁済に当たることは明かだが。
     単に発行者不明の小切手を交付しただけ(A)では、そうは言えない。
      →事実要件でも、あてはまるかどうかの評価の問題が生じる

◆学習者としての勝手なコメント)

 恐らくだが、比較的、事実としてこうだと言いやすい要件。
 (あくまで、規範的要件と比較して、相対的に言えばだが)

 評価の泥沼に、それほど入らなくても、判断しやすい要件。
 (繰り返すが、それでも評価ゼロではないので、あくまで相対的に言えば)

 なお、区別の基準として、下記の伊藤滋夫氏の説明がわかりやすそう。

「取りあえずは,その基準としては,ある表現を用いた場合に,その表現から誰でもが共通のイメージを抱くことができる場合には,その表現を事実の表現として扱ってよいけれども,ある表現を用いた場合に,その表現から各人がまちまちのイメージを持つような場合には,その表現を事実ではなく評価として扱うということにする,と考えればよいでしょう。」(前述書P79)

 ここから、弁済には共通のイメージが持てても、過失には持てないとの説明がある(同P79-80)。

3)実務における要件事実とは

 証拠調べ前に、要証事実は何かを明確化することが、要件事実論の大きな役割。

 仮に以下2つの主張(上記(A)と下記(B))をしたとして。

 1つは上記(A)で、弁済に該当しないので。
 主張自体失当として、証拠調べの手前で、抗弁と認められない。

 もう1つの主張は、預金小切手を債権者に交付したこと(B)であれば。
 これは、弁済に該当するので、弁済の要件事実を主張していることになる。

 ここでは、「あてはめの評価」を経た具体的事実が、要件事実とされている。

 c.f.
  ロースクールでは、抽象的な法律要件を要件事実としている。
  →実務家から見れば、言葉を言い換えただけにしか見えない。
   ただし、著者の説明は現時点では、司法研修所でも教えなくなっている由。

◆学習者としての勝手なコメント)

 ここはちょっと本論から言えば脱線か。

4)規範的要件では主張自体失当とされる範囲が相対的に狭い

 規範的要件の要件事実とは、その法律要件にあてはまると、
 規範的に評価される具体的事実。

 ex.不法行為における過失
   「相手方は青信号で交差点に進入した」との主張

    …… 青信号で交差点に進入するのが原則なので
       一見すると、主張自体失当に見える。

   →しかし、交差点内で転倒している老人を見ても、
    ブレーキをかけなかった場合であれば、
    青信号で交差点に進入した側の過失があり得る。

 主張自体失当の可能性がある主張でも、要件事実として、
 証拠調べに入ることもある。

◆学習者としての勝手なコメント)

 評価は総合的な判断がされるので、短絡的に結論が出しにくい。
 背景事情として考慮することも踏まえ、まな板には載せるの意味だろうか。

5)まとめと次回へのイントロ

 省略します。

| | コメント (1)
|

2017年6月1日(木)から郵便はがきの料金等を変更させていただきます。

2017年6月1日(木)から郵便はがきの料金等を変更させていただきます。

 なんだかなぁ。

2017年6月1日(木)から郵便はがきの料金等を変更させていただきます。

 M&Aの失敗のツケが来たんじゃないのかと。
 思ってしまうタイミングなのですよね。

 事実は知りませんが。
 しかし、もう少しちゃんとアナウンスしてほしい。

 政府は、郵便局を優遇しすぎだと思います。
 民営化した割に、彼らにはその意識がなさ過ぎ。

 儲ければ良いのではなく、商いの心が必要。
 そのことを、誰も教えられないのだろうか。

| | コメント (0)
|

2017/05/22

スザンヌが語る熊本震災経験後のライフスタイル変化

スザンヌが語る熊本震災経験後のライフスタイル変化

 なるほど、これって意識すべきですね。


 熊本地震以降、いくつかライフスタイルを変えました。まず携帯電話の充電器を常時携帯し、玄関に非常用の携帯リュックを置く。これには2、3日分の食品や最低限の水、雑貨を入れ、それとは別に長期用の非常用バッグも用意するようにしています。

 また、万が一の際はご近所の方と助け合うのが必要と痛感したので、日頃からなるべくコミュニケーションを取る。身内や親しい人とは「いつでも会える」と思わず、機会があれば積極的に会うようにもしています。

人との接し方に変化も スザンヌが振り返る熊本地震の衝撃
日刊ゲンダイDIGITAL 5/15(月) 9:26配信
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170515-00000004-nkgendai-ent

 携帯は、充電器も大事でしょうけど。
100均でモバイルバッテリーも買っておきますか。

 あと、熊本震災時に知人に必要と言われたのは、紙の皿やコップでした。
 多分、割れてしまったのだと思います。

 現地の女性陣に喜ばれたと聞いたのは、ウエットティッシュなどの類。
 あと、暫く必要とされたらしいのは、缶詰やレトルト食品関係でしょうか。

 ちょっと自分なりのリストを作成してみよう。
 いや、まだ暫定版ですが。

【非常時用買置リスト(暫定)】

1)食料・排泄関係
・水
・簡易トイレ(100円均で売っている)
・ウエットティッシュ
・缶詰
・レトルト食品
・紙の皿とコップ
・割りばしとスプーン

2)ライフライン関係
・ライト
・乾電池
・携帯充電装置
・携帯用モバイルバッテリー

| | コメント (1)
|

2017/05/21

普通の顔をしたおかしな人がいるってことを知っておく

普通の顔をしたおかしな人がいるってことを知っておく

 いや、上京した姪っ子たちに、特に伝えたいことなのだが。
 世の中には、普通の人の顔をした、おかしな人たちが結構いる。

 ごく少数、当たったら不運、というレベルではない。
 相当数、この世の中には、存在している。

 大事なことは、そういう人たちが、結構いるという事実の認識。

 ついつい、普通の人だと思って、話してしまった。
 ついつい、普通の人だと思って、付き合ってしまった。

 多くの悲劇は、そこから始まっている。
 気を許して、話をする前に、自分のセンサーが働いているか注意すべき。

 あれ、という違和感が瞬間的にでもあったら。
 気のせいで済ませずに、それが何に由来するのか、考えてみる。

 多くの場合は、相容れない価値観が根源にあることが多いのだから。
 小さなことではなく、きちんと考えてみるべき。

 逆に言えば、相手と自分の違いの全てを気にする必要もない。
 許容できる違いであれば、問題ないのだから。

 もちろん、あばたもえくぼ、恋は盲目状態だと仕方ないですが。
 しかし、立ち止まって、自己点検する癖をつけないと。

 もう1つ、姪っ子たちに伝えたいことがあるとすれば。
 それは、若い頃の失敗には、取り返し付かないものがあるということ。

 失敗するな、では決してない。
 リカバリのきかない失敗もあることを踏まえて、トライせよということ。

 人生って、意外と、必然性の繋がりで今があるのだと。
 この年になって、結構、思うことがある。

 今の自分がいいか悪いかは別にして。
 もう一度味わいたくない思いが、かつてあったことは大事にしたい。

 いや、こんなこと言って伝わるかどうかですし。
 年寄りの言うこと聞けないのが、若さではあるのですが。

| | コメント (0)
|

2017/05/20

三井不動産子会社が不正会計 計10億円超の利益水増し

三井不動産子会社が不正会計 計10億円超の利益水増し

 へー。


三井不動産子会社が不正会計 計10億円超の利益水増し
朝日新聞デジタル 5/17(水) 20:39配信

 不動産大手、三井不動産の子会社が、決算で赤字を黒字に見せかける不正をしていたことが、17日わかった。費用の先送りなどで、2015年3月期と16年3月期の営業利益を計10億3千万円分水増ししていた。

 (略)

 三井不を巡っては、昨年も子会社の三井ホームでリフォーム部門の不正会計が発覚した。(石山英明)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170517-00000088-asahi-bus_all

 担当監査法人は、あずさなんですね。

2017年(平成29年)3月期 第3四半期四半期報告書 独立監査人の四半期レビュー報告書

| | コメント (0)
|

2017/05/19

式辞に歌詞引用、著作権料を 京大HP掲載でJASRAC

式辞に歌詞引用、著作権料を 京大HP掲載でJASRAC

 JASRACによる監視社会。
 いや、冗談じゃなくて。


式辞に歌詞引用、著作権料を 京大HP掲載でJASRAC
京都新聞 5/19(金) 5:00配信

 昨年ノーベル文学賞を受賞した米歌手ボブ・ディランさんの歌の一節を、京都大の山極寿一総長が取りあげた4月の入学式の式辞について、日本音楽著作権協会(JASRAC)がウェブ上に掲載した分の使用料を京大に請求していることが18日、関係者への取材で分かった。

 (略)

■「引用」議論になる可能性も

 著作権問題に詳しい岡本健太郎弁護士(東京弁護士会)の話 JASRACが踏み込んだ対応をしたという印象を受ける。ウェブにある式辞を見ると、引用部分とそれ以外が明瞭に区別され、ボブ・ディランさんの歌詞よりも山極総長の発言の方が多い。出典の記載もある。掲載されたのが大学の入学式の式辞という点を考慮すれば、引用と認められるのではないか。ただ引用と認められるためには、ほかの大学でのウェブ掲載の事例なども参考に「公正な慣行」と見なされることも必要となり、こうした点が議論になる可能性はある。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170519-00000001-kyt-l26

 信託の精神を理解していないのが、受託者たるJASRAC。
 彼らは、委託者の「心」を理解していない。

 お金を下さいではなく、きちんと評価して欲しい、鑑賞して欲しいのだ。
 何より、そこが先でしょう。

 なのに、委託者の創作物の利用への萎縮効果を生じさせる行為しかしない。
 そもそも、受託者として、選ぶべきではない相手を選んだ不幸。

 信託で、最もやってはいけないのは、信じられない受託者を選ぶこと。
 ところが、今はそれしか、現実的に選べない場合が大半だったりする。

 委託者の心を忖度できない受託者って、冗談の世界ですが。
 いや、彼らには、心を、使用料に換算してしか理解できないのだ。

 それは、委託者から受託者への信託が、定型行為として行われてしまうから。
 本来の、信託の精神を奪った、いわば潜脱的利用者、それがJASRAC。

 お抱えの学者さんもいるようですが、そこは口をつぐむのだろうか。

平成29年5月20日(土)7:09追記

 下記が本当であれば、誤解であったとお詫び申し上げます。
 ただ、基本的な態度については、何らコメントを変更する必要ないとの認識ですが。


京大HP「ボブ・ディラン」著作権料請求報道、JASRAC「請求していない」と困惑
弁護士ドットコムニュース / 2017年5月19日 13時45分

 (略)

JASRACによると、一般論として、ウェブ上では、営利目的がなくても著作権が働くことから、たとえ大学であっても手続きが必要な場合があるという。JASRAC広報課の担当者は「私どもが管理する著作物がウェブに掲載されていることを確認したので、利用状況について問い合わせし、一般的な利用手続きについてご案内した。具体的な請求はしていない。請求という話が一人歩きしているのは当事者双方にとっていい話でない」と困惑していた。

(弁護士ドットコムニュース)

https://news.infoseek.co.jp/article/bengoshi_6112/

| | コメント (0)
|

やっぱり、二階氏は好きになれない(「言ってやった」「追い込んでやった」って)

やっぱり、二階氏は好きになれない(「言ってやった」「追い込んでやった」って)

 言えばいいというものじゃないんですが。


自民・二階俊博幹事長、国連への不満爆発 世界2位の負担金なのに「感謝ない」と事務総長会談で主張した逸話披露
2017.5.18 21:06更新

 (略)

 自民党の二階俊博幹事長は18日、自身が率いる二階派の例会で、日本が加盟国の中で2番目に多く分担金を拠出している国連の対応に不満をぶちまけた。

 二階氏は、国際会議出席のため12~16日に訪問していた中国・北京で、国連のグテレス事務総長と会談した際のエピソードを披露した。二階氏は「国連に対し日本はちゃんとしたことをしているが、その割に国連から日本がどれほど感謝されているか、どれほど期待されているかは、前々から疑問に思っていた」と指摘。グテレス氏に対し「遠慮会釈なく言ってやった。そしたら、かなりこたえてね。(グテレス氏は)『われわれもそのことを感じている』と。そういうところまで追い込んでやった」と紹介した。

 (略)

http://www.sankei.com/politics/news/170518/plt1705180036-n1.html

 国連の対応に不満があるのは当然なのですが。
 しかし、政治家とは思えない、バランス感覚のなさ。

 自分がどう見られているかを、気にしている様子がない。
 早いところ幹事長を下ろさないと、大変なことになりそう。

 というか、マスコミ・野党は何でこの人を批判しないのかね。
 怖いんだろうな、きっと。

 だから、茶番劇しか演じられないのだ。

| | コメント (0)
|

買ってはいけない家と土地 その9

買ってはいけない家と土地 その9


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第9章 やらなければ不安、やってみたら
    もっと不安になるかもしれない物件調査

..土地の経歴を調べよう

 土地の経歴を登記簿や公図でさかのぼれると。
 法務局で、旧土地台帳を見ると、昔の利用状況がわかると。

 また、公図を見て、現地と隣接地との状況が合致しているかと。
 実際と公図が違ってしまうと、測量代が高額になることが多いと。

 公図の訂正を行わないとならない場合もあるのだとか。(P226-227)
 うげーですね。

 更に、1つの土地に、2つ以上の地番が記載されている土地もあると。
 境界確認されていない土地で、筆界未定地というそうです。

 境界紛争の可能性もある土地なのだとか。
 確認しなくてはならないと(P228)。

 また、昔は、地積測量図の作成で、残地求積という方法があったと。
 これは境界線の同意が隣家にもらえない場合の対応だと。

 で、承諾を得られない隣接地との間を5センチほど細く分筆して。
 売却するという方法が取られ、細い土地ができてしまう。

 この細い土地は、所有権は、もとの持ち主のままのことがある。
 固定資産税も課されていないことが多いので、所有者を探すのに苦労すると。

 結果、余計な費用がかかってしまうのだと(P229-230)。
 うーん、怖いですね、これ。

..これだけは絶対に避けたい、境界トラブルのある土地

 境界トラブルは、法務局の想定申請の倍の申請状況であり。
 非常に増加していることがわかると(P232)。

 では、境界トラブルのある土地かどうか、購入時にわかるかと。
 登記事項証明書を見れば、筆界特定まで至ったかどうかわかると。

 筆界特定欄に番号が記載されていると、問題があった土地だろうと。
 余白と記載してあれば、筆界特定申請のない土地なのだと。

 最終的に円満解決する場合もあるので、目安だが。
 筆界特定書を法務局で取得して、詳細確認すべきだろうと(P233-234)。

 うーん、登記事項証明書の欄であるのですね。
 今まで全く意識したことがなかったです。

..境界杭がなくなっても安心な地積測量図の知識

 地積測量図は、全ての土地にあるわけではないと。
 添付する登記と、しない登記があるのだと。

 添付すべき場合でも、登記申請時期次第だと。
 また、古い場合には、測量図の測量誤差が大きい場合もあると。

 では、安心できる正確な地積測量図はどんなものかと。
 それは、座標求積されている測量図で、境界標が亡失しても復元能力が高いと。
 (P235-236)

 昔は三斜求積で作成するのが主流だったのが。
 最近では、座標求積が主流になっていると(P237-238)。

 なるほど、CADソフト利用が進んだからですね。

 で、寸法だけでなく角度も把握できるのが、座標記載のメリットで。
 境界標が亡失しても、他の境界点などから、正確に復元可能(P238)。

 確かに、CADソフトは、座標入れるとすぐに土地形状を出してくれますね。
 なるほど。

 また、境界標亡失リスク回避には、他にもあり。
 恒久的地物と言われる、容易に移動しない埋設物の座標も記載すると(P238)。

 なるほどね、CADソフト勉強しなくちゃですね。
 いや、最低限の利用ができる程度にですが。

 ということで、読み終わりました。
 不動産を買うつもりのある方や所有者の方々は必見ですね、この本。

| | コメント (0)
|

2017/05/18

買ってはいけない家と土地 その8

買ってはいけない家と土地 その8


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第8章 愛する家族のためのチェック事項

..夫婦の絆が壊れるきっかけにもなるローン計画

 子供の学費はかなり大きな負担になるので。
 予め組み込んで、資金プランを立てないと、ローン返済が破綻するもとだと。
 (P206)

 更に、金利の変化があるので、購入後も返済計画は定期的に見直せと。
 (P209)

 これはなるほど。

..子どものために住環境の何をチェックしたらいいのか?

 評判のいい学校の通学区域内の物件は売れるのが早いと。
 また、通学路や最寄り駅で道幅が狭かったり、人通りが少ないところがないか。
 子供のためのよい住環境を考えようと。(P210)

 行政による子育て支援は比較サイトがあると。
 「行政サービス比較検索」なんてあるんですね、へー(P211)。

..共働きなら保育の手段を確保しておこう

 共働き世帯で問題になるのは、保育所の問題。
 子供を預けられないと、ライフプランが大幅に狂ってしまう。

 市区町村により、待機児童数はばらつきがあるので。
 なるべく待機児童の少ない地域を探すべきだろうと(P213-314)。

 確かに、今の時代では、避けられないのでしょうね。

..両親にはマイホームを購入する意向を伝えておこう

 税制優遇もあるし、将来を考えれば、親には家を買うと伝えておけと。
 自分の資金で買う場合でも、両親の気持ちはと(P215)。

 難しい問題ありますが、お互い黙っていると皮算用トラブルもあるので。
 必要かもしれませんね。

..不動産を親子で共有することのメリットと落とし穴

 親子共有だと、親が亡くなった際に、他の相続人の相続分が生じる。
 予め、公正証書遺言などを用意しておく方がよいと(P217-218)。

 うん、そのとおりですね。

 ただ、これを「うちはそんなトラブルないから」でやらない方多くて。
 あとで悲劇を生むことが多いわけですが。

..不動産を夫婦で共有することのメリットと落とし穴

 夫婦共有だと、離婚時に大変だと(P219)。
 そうですね、そう思います。

 なお、共有する際の持ち分の定め方は、贈与税を考慮して。
 出資額で決めるようにすべきだと(P220)。

 そうですね、基本はそういうことになります。
 もう少し注意点はありますが、まずはそこからですね。

| | コメント (0)
|

2017/05/17

買ってはいけない家と土地 その7

買ってはいけない家と土地 その7


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第7章 マンションは古すぎず、小さすぎず
    みんなが住みたがる間取り・物件がいい

..定期借地権マンションと所有権マンションを比べてみよう

 資産で残す目的であれば、定期借地権付マンションは買わない方がよいと。
 借地期間満了後は取り壊して更地で返還するので、当然ですね。(P176)

 金額は、当然、所有権マンションよりも安くなるけれども。
 将来、売却する際に、残存期間を考慮すれば、転売しづらい。

 更に、借地期間満了時には、解体撤去費用もかかることになる。
 (P176-177)

 うーん、都会の人で欲しがる人の気持ちがわからないかなぁ。

..マンションの規模、施設やサービスをどうとらえるか

 小規模・中規模だと、共用設備が少なく、維持費・管理時も安くなる。

 ただ、管理員の勤務形態が常駐でなく、巡回などが多いので。
 管理組合の負担が増えることもあると。

 大規模マンションは、共用設備はかなり豪華になることも多いし。
 管理員も常駐が多く、セキュリティに優れるが、管理費負担が大きくなる。

 共用施設は、使わなくても毎月管理費用が発生することも視野にと。
 (P179)

 なるほど、これで大規模修繕の費用がかさんでくれば、大変だ。
 うーん、田舎でマンション買う人間の気がしれないというのが個人的意見ですが。

..管理がきちんとしているかどうかはどこで見分けるか

 マンションを購入すると、所有者全員が管理組合の一員となる。
 そこで、管理組合の意識が、将来の資産価値に大きく影響すると。

 管理組合は、マンション管理を管理会社に任せているのがほとんどだが。
 これが管理費に直結することになる。

 この管理形態は3通りで、全面委託・部分委託・自主管理。
 築年数が古いマンションなどは、自主管理があると。

 で、部分委託は、全面委託と違い、一部は管理組合でやるので手間増えるが。
 管理意識が高い住民が多いマンションなら、オススメだと(P182-182)。

 また、管理員の勤務形態も、常駐・日勤・巡回の違いがあると。
 基本マンション規模で決まるのだと(P184)。

 では、マンション管理の良し悪し判断は、どこでわかるかといえば。
 共用部分の利用状況を見よと。

 エントランスの清掃状況やメールボックスにチラシが散乱していないか。(P185)
 確かに、それはいかにもですね。

 また、エレベーターでペットの臭気がしていたり、そもそも台数不足がないか。
 60世帯で1基が目安なのだと(P186).

 あとは、植栽の手入れや、ゴミ置き場の捨て方で分別状況はどうか。
 共用廊下や駐車場の照明切れがないか、清掃状況はどうか。

 また、自転車屋バイクの置き方は、ルール通りか。
 そして、修繕履歴を確認して、大規模修繕の予定時期を聞けと(P186-187)。

 現場に行って、その部屋以外のマンション全体や周囲を確認しないと。
 とんでもない物件を掴んでしまう可能性があるのでしょうね。

..古すぎるマンションはお買い得なのか

 古いマンションは条件次第でいい買い物になると。

 ただ、専有部分のリフォームはマンションの管理規約遵守が必要だと。
 予めどこまでリフォーム可能か確認しておくべきだと。

 また、共用部分の給排水管劣化はリフォームでは対処できないので。
 これまでのマンション全体のメンテナンスを確認するしかないと。
 (P188-189)

 うーん、これって素人ではまず無理な気がしますが。

 あと、専有部分と共有部分の図解があり(P191)。
 構造躯体・玄関外側・バルコニー・パイプスペースは共有部分だと。

 で、パイプスペース(PS)は、専有部分に入らないので。
 住宅ローン減税の床面積50平米ギリギリの際には注意せよと。

 うーん、業者次第では、こういうところで泣きを見るのでしょうね。

..新築分譲マンションの分譲のしくみと値段のからくり

 新築分譲マンションの純利益は総額の5%から10%程度になると。
 つまり、広告宣伝費・販売費・販売経費がかなり生じている。

 また、土地購入からマンション完成までの間には、金利も生じるし。
 固定資産税負担も生じている。

 だから、完売しないと必死になるのだと(P192-193)。

 なるほどねぇ。
 売れない物件の値引きが起きるのは、そもそもそういう構造だと。

..維持費、管理費が高すぎるマンション

 維持費と修繕積立金の概算で。
  郊外なら、平米単価300円換算で、70平米なら2万1千円程度。
  都内なら、平米単価370円計算で、同平米なら2万6千円程度。
  豪華マンションなら、平米単価420円で、同平米なら2万9400円程度。

 これと比較して、高いか安いを判断してみろと(P194-195).

 幅はあるのでしょうけど、1つの目安としては意味あるのでしょうね。

 で、修繕積立金は、5年、10年おきに価格改定され、年々高くなると。
 将来の値上がりを考慮して、住宅ローン返済計画を立てるべきだと。

 特に、お子さんのいる家庭では、学費が高額になる時期に。
 この修繕積立金が高くなる傾向にあるのだと。(P196)

 うーん、ありそうなだけに怖いや。

..新築分譲マンションを選ぶなら、こんな点にも注意しよう

 駐車場稼働率は要注意ポイントだと。
 管理費や修繕積立金の財源にしている場合、たしかに死活問題(P197)。

 なお、稼働率が低すぎて、マンション住民外に貸す場合には。
 収益事業課税で法人税課税されることも記載がありますね(P198)。

 駐車場形態が、平置きなのか、機械式なのかも注意だと。
 機械式はメンテナンスかかる上に、すぐに出庫できないデメリットがあると。
 (P198)

 瑕疵担保履行法で、新築住宅購入時には、保全措置方法記載が義務化されたと。
 売主業者倒産時に、引渡後10年以内なら供託金や保険会社から補償金が出ると。
 (P198)

 うん、これは先日どこかで読みました。

..将来、売却が難しいのはこんなマンション

 マンションは立地がすべてだと考えてよいと(P201)。
 で、将来売れなくなるのは、

 ・不人気エリア
 ・駅からバス便
 ・他と比較して間取りが大きすぎ

 そうか、少子高齢化時代にあったものでないとだめなのですね。
 下手すると、広さ次第で、戸建ての方がいいじゃんになるしと(P202-203)。

 で、売れるのは、眺望がよいとか、大手業者のブランドマンションだと(P204)。
 なるほどね。

 続きます。

| | コメント (0)
|

2017/05/16

買ってはいけない家と土地 その6

買ってはいけない家と土地 その6


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第6章 あこがれの注文住宅と、
    建築条件付き土地を契約するときの注意点

..注文住宅の場合、予算は少し抑えて伝えること

 注文住宅では、トータル金額に注意すべきだと。
 当初予算よりもオーバーしがちだと。

 なにせ、ハウスメーカー営業マンは、予算は8割と考えていると。
 更に、外構工事費用は、100万から200万円以上かかる場合があると。
 (P158-159)

 うーん。
 確かにね。

 更に、エレベーターやホームセキュリティなどの費用がありえる。
 メンテナンス費用などのランニングコストも考えなさいと。
 (P160)

 最近は、この手の費用は、バカにならないでしょうね。
 ケチると、あとで自分が困りますし。

..建物を建てるならプランに納得してから契約しよう

 注文住宅の総額=本体価格+付帯工事代金+オプション工事代金+諸費用
 坪単価いくらというのは、本体価格表示がほとんど。(P162)

 付帯工事は電気ガス水道引込、仮設、地盤改良、外構工事などで。
 総費用約15%~20%が目安になると。(P163)

 オプション工事は、キッチン、洗面台、浴槽、コンセント増設、収納の増設など。
 電気自動車なら、駐車場に充電設備を用意することも入ってくる。(P163)

 なるほど、電気自動車の時代なら、たしかにそうですね。
 コンセント増設は、リフォームで注意すべき点だと先日認識しました。

 住み始めてからの、収納スペースを増やす追加工事が多いのだとか。(P164)
 これは、実際に住み始めないと、なかなかわからないのかも。

 で、契約後のオプション工事はもうほとんど値切れないと。
 確かに、注意すべきでしょうね。

 あと、諸経費は、設計費、構造設計費、申請費、検査費、登記費用など。

..登記面積が固定資産税の基礎となることを覚えておこう

 建物の設計のやり方次第で、固定資産税を節税できるのだと。
 このベースは、法務局の登記床面積になるので、これを踏まえよと(P165)。

○収納スペースについて

 天井の高さ1.5m未満の地階及び屋階は、床面積不算入なので。
 小屋根裏部分で天井高1.5m未満なら、固定資産税の課税対象にならないのだと。
 (P166)

 うーん、これは注文住宅ならではの知識ですね。

○車庫について

 不動産登記では、三方に壁があれば、建物の床面積に算入されるので。
 壁を二方にすれば、課税対象にならないことになると。

 ただ、耐震性が落ちることと引き換えになることも想定されるので。
 設計担当者と相談せよと。(P168)

 なるほど。
 最近の大地震を見ていると、ここはちょっと躊躇しそうですが。

○物置について

 登記するかどうかは、土地に定着した建造物か否かで判断されると。
 よって、物置の基礎部分を固定すると、「附属建物」で登記面積算入。

 コンクリートの基礎に固定してあれば、課税対象になるけれど。
 置いてあるだけで、容易に移動できるものは課税されないと。
 (P168-169)

 うーん、これはぜひ知るべき知識ですね。

 なお、銀行融資では、建築面積>登記面積となる場合注意だと。
 そうか、融資額が少なくなってしまう可能性があるのですね(P169)。

 確かに、バンクビジネスか近代セールスあたりで見たような気がします。

 また、建物そのものも、仕様によって課税標準がかなり変わると。
 高価な仕様のものを選択していると、当然、高くなるわけですが。

 特に、床暖房、エレベーター、ソーラーパネル(屋根一体型)があると。
 課税標準額は、高額になる可能性が高いのだと(P170)。

 Mさん、そういえば、新居にエレベーター付けたって言ってましたね……。

..意外と制約が多い「建築条件付き土地」

 建築条件付き土地購入メリットは、土地を探す面倒がないところだが。
 自由な設計にならないことがあるのだと(P172-173)。

 そりゃそうでしょうね。

 続きます。

| | コメント (0)
|

2017/05/15

「介護に疲れた」 夫に食事与えず殺害か 妻逮捕

「介護に疲れた」 夫に食事与えず殺害か 妻逮捕

 明日は我が身。
 我々に、この妻を裁く権利などあるのだろうか。


「介護に疲れた」 夫に食事与えず殺害か 妻逮捕(2017/05/07 06:26)

 大阪府高槻市で寝たきりの76歳の夫に食事を与えず、死亡させたとして73歳の妻が殺人容疑で逮捕されました。

 (略)

 悌璋さんは認知症を患い、自力で食事ができない寝たきりの状態だったということです。警察の調べに対し、信子容疑者は「介護に疲れた。死んでもいいと思った」と容疑を認めているということです。

http://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/000100167.html

| | コメント (0)
|

買ってはいけない家と土地 その5

買ってはいけない家と土地 その5


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第5章 新築よりトクという人もいるけれど……
    リスクの高い中古の土地付き一戸建て


..もしも災害に遭ったら、逃げられるのか

 地震での倒壊率が高いのは、昭和56年以前の家屋だというのは有名ですが。

 建築基準法の耐震基準変更されたからだということで。
 建築確認申請書・確認済証・検査済証でチェックせよと。

 あるいは登記物件なら、登記事項証明書でも新築日が分かる。
 ただ、未登記建物なら、どうしたらよいのかですが。

 役所で、建築台帳記載事項証明書を取得せよと。
 (P142-144)

 うーん、私の地元ではコピーくれないんだよなと思っていたのですが。
 今回確認すると、いつの間にか、可能になっていました。

 ラッキー!

..「既存不適格」の建ぺい率、容積率オーバー物件

 建築時点では、建築基準法を遵守して建築されたのに。
 その後の法改正で、不適格になってしまった物件のことを。

 既存不適格物件(建築物)と称しているのだと。
 建ぺい率や容積率が変更になって、オーバーになってしまったものですね。

 当然、現行法では、同じ建ぺい率・容積率では建築できないので。
 建て替えする際には、以前より小さな建物しか建たない。

 で、こういう物件が売りに出されていることが多くあるのだと。
 そして、住宅ローンが組めないという話になりがちだと。

 ただし、既存不適格は、違法建築物とは区別されているのだと。
 後から役所の許可なしに増築してしまったものが、違法建築物。

 当然、最初から建築基準法を守らなければ、同様になると。
 (P145-147)

 昔は、建築基準法を守らないのが当たり前の時代だったので。
 こういう建物は、世の中少なくないんですよね、はぁ。

..事故物件は10~50%程度安く買える?

 自然死より凶悪事件の方が安くなる。
 (P148)

 うーん、あまり使いたくない知識ですねぇ。

..お買い得なのは築20年前後の注文住宅

 中古物件の査定も、減価償却耐用年数を参考にしているとは、驚き。
 築20年木造家屋で耐用年数22年なら、残存2年と考えるのだと。(P150)

 で、築年数同じなら、注文住宅か建売かなどは値段あまり変わらないと。
 (P151)

 ちょっと意外でしたが、そんなものなのかな。

..将来、リフォームでいくら使うことになるのか

 柱、梁、床、屋根など建物の主要構造部に欠陥があると。
 リフォーム代金は、多額になってしまうのだと。

 で、安く買えたというのが、ぬか喜びになるケースも多いようです。
 ホームインスペクターに見て貰いなさいと(P152-153)。

 なるほど。

..塀やフェンスの所有者は誰?越境物はないか?

 家を買ってみたら、実は塀やフェンスはお隣さんのものだった。
 となると、新しいのを作るのは、その内側しかダメ。

 買った後で問題になるケースが多いのだと。
 (P154-155)

 うーん、境界確認を手抜くと、このあたりも影響するのですね。

| | コメント (0)
|

2017/05/14

「これもサギ・・・きっとサギ」松坂慶子さんが注意喚起

「これもサギ・・・きっとサギ」松坂慶子さんが注意喚起

 まさかの本人ですか。
 びっくり。

「これもサギ・・・きっとサギ」松坂慶子さんが注意喚起(17/05/09)

| | コメント (0)
|

買ってはいけない家と土地 その4

買ってはいけない家と土地 その4


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第4章 着工前に買う?建物を見学してから買う?
    新築の土地付き一戸建ては魅力がいっぱい

..安かろう悪かろうとは言い切れない、最近の建売住宅事情

 価格が分かりやすい、建物を見て決められるメリットがあると。(P123-124)
 逆に、デメリットは、駅から遠い物件が多いと。(P125)

 なるほど。

..着工前ならどこまでプランを変更してもらえる?

 業者次第だと。(P128)

..標準装備で付いていないこともある設備はこれ!

 照明器具・カーテン・空調設備などはついていないのが普通だと。
 しかし、網戸・シャッター・面格子・カーテンレールなどは業者次第と。(P129)

 意外に盲点だが、結構な出費になるのだと。

..内覧会ではこんなところをチェックしよう

 クロス破れや、フローリングの傷は見ておくべきだと。
 引っ越し後に気が付くのでは、売主に責任を問えない可能性大なのですね。(P132)

 色々撮影しておくのが重要みたい。

..第三者の住宅検査はやるべき?

 公認ホームインスペクターの検査はお勧めだと。
 (P137)

..屋根付きカーポートは建ぺい率オーバーに注意しよう

 建売分譲住宅は、建築基準法の建ぺい率がギリギリなので。
 屋根付カーポートを設置したり、ベランダに屋根を付けると危険だと。

 完了検査前に屋根付カーポートを設置して、検査通らないこともあると。
 物置が、建ぺい率に算入されることもあるのだとか。

 場合によっては、取り外ししないと売却できないので。
 その時点で、余計な費用が必要になりかねない。

 取り付ける意図がある場合、事前に設計会社に相談せよと。
 (P138-140)

 うーん、これは気が付かないで違法状態になるのですね。
 結構ありそうで、怖い。

 続きます。

| | コメント (0)
|

2017/05/13

「東芝監査、会計士が一時離脱=対立深刻、4月に異常事態」というけれど

「東芝監査、会計士が一時離脱=対立深刻、4月に異常事態」というけれど

 期限ありきが正常だと定義すれば、「異常」なんでしょうね。


東芝監査、会計士が一時離脱=対立深刻、4月に異常事態
時事通信 5/13(土) 8:04配信

 東芝の決算監査を担当するPwCあらた監査法人の会計士が4月に監査作業から一時離脱していたことが12日、明らかになった。東芝の米原発子会社の会計処理をめぐる深刻な対立を示す異常事態。PwCから「適正」との監査意見を得られないまま、東芝が4月11日に2016年4~12月期決算を発表した直後に離脱しており、17年3月期の通期決算の確定の遅れにつながっている。

 4月は17年3月期決算の監査作業が最も忙しい時期とされる。関係筋によると、「担当会計士が作業から事実上離脱し、監査が一時ストップした」といい、東芝が監査法人の変更を検討する要因の一つになったとみられる。離脱は5月まで数週間続き、グループ企業の監査にも影響が及んだという。監査作業は再開されているが、終了のめどは付いていない。

 (略)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170513-00000026-jij-bus_all

 監査法人側には何ら強制的な権限はない。
 その中で、後から結果論で責任追及する金融庁の存在を前提にして。

 協力的とはとても言えない会社との関係の中で。
 このような対応を、監査人がとったとして。

 それって、本当に責められるべきことなのか。
 もし責められるとすれば、制度設計した側の金融庁の責任が先でしょう。

 どの監査人がやっても、全部後付けで責任だけ取らされるのが見えている。
 ならば、会社の協力が得られないことを理由で「待つ」のが何故悪いのか。

 そうか、これって、都庁の議論と同じですね。
 結果的に問題が生じれば、全部、当事者が悪かったことになるのに。

 早期決断を示さない、小池都知事が悪いとの批判をする人多いですが。
 それって、これと同じ無責任の構造。

 あなたが後で責任取らされる立場で、本当にその決断が示せるのか。
 その視点で見ていれば、いかに無責任発言が多いのか。

 はっきり言いますが、政治は決断だというのは、ある意味大嘘です。
 決断しなければならない状況は、最後の最後。

 まだ先の問題が山積みの現時点で、「決断」するなら単なるバカ。
 「決断」したら、一気呵成でなければ、物事はうまくいきません。

 たぶん、小池都知事は、それを分かっていると思います。
 PwCあらたがどう思っているかは知りませんが。

| | コメント (0)
|

買ってはいけない家と土地 その3

買ってはいけない家と土地 その3


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第3章 家が建たないこともあるから
    敷地と道路について知ることも大切

..1坪、2坪は当たり前、公簿面積と実測面積が異なる土地

 公簿売買は危険だというのは、よく言われていますが。

 境界トラブルにならずに、土地を売却するのには。
 売主が境界確定測量を行った上で、買主に引き渡すのだと。

 ただし、代金は高額かつ、期間も2~4か月程度かかるので。
 業者も、公簿売買と実測売買を使い分けしていると(P90)。

 買主は、境界に関して、境界確認書と地積測量図を確認すべきだと。
 図面表示通りの境界標が設置されているかも、現地確認せよと(P90)。

..地中埋蔵物について確認しておきたいこと

 瑕疵担保責任条項について、契約書の意味が分かるかと。


(瑕疵担保責任)

 売主は買主に対し、土地の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、建物の隠れたる瑕疵については責任を負わない。買主は売主に対し、土地の隠れたる瑕疵により、売買契約を締結した目的が達せられないときは引渡し完了日から3か月以内に限り、売買契約を解除することができる。

 建物は無価値だから責任負わないよ。
 でも、土地について何か問題があったら、売主が責任負うよとの意味だと。

 で、土地に何か埋まっていて、建物建てられないとなると。
 買主は引渡しから3月以内なら、契約解除できると。(P92)

 ということは、地中埋蔵物が何か出てくると、売主は大変なことになるのだ。
 知りませんでした。

 建物解体して、土地を掘削して、コンクリートの塊などの「ガラ」が出ると。
 解体費用や処理費用が、かなり高額になり、撤去費用が予想外に生じると。(P92-93)

 掘り返してみないとわからない、という部分だけに。
 いろんな予定が全部崩れることになりかねないのですね。

 怖いです。

..土地の中に埋蔵文化財が埋まっていたらどうする?

 土地を掘削して遺跡など見つかると、役所に届出が必要だと。
 すると、遺跡調査で数か月は工事できなくなるのだと。

 役所で埋蔵文化財包蔵地として把握しているときは、工事着手前に届出必要。
 など、いろいろ規制があると(P94-95)

 ただ、古くから先人が住んでいた土地だから、土地の安全性担保になると。
 (P95)

 なるほど、そうですね。

..「セットバックあり」は、使えない土地があるということ

 これ自体は有名ですが。
 道路提供後の話についても記載がありました。

 道路として土地提供しても、道路部分の所有権は直ちに失わないと。
 なので、使用貸借するか、寄附するなどの対応になると。(P98)

 うーん、使用貸借する人って、どういう考え方なんでしょうね。

..道路に2メートル以上接していない土地が安い理由

 これも有名ですね。

..接道が2メートルに満たない土地を近隣相場で売れるか

 前項の問題解消のため、隣家から間口の土地の一部を購入すれば。
 近隣相場で売却可能になると(P104)。

..敷地延長の土地は整形地より割安

 いわゆる旗竿地ですが。
 敷地延長を略して、敷延などとも言いますね。

 奥まったところに家を建てるので、防犯注意とか(P109)。
 通路幅が狭いとトラックが入れず、建築費が高くなるとか(P109)。

 うーん、法規制をクリアしていても、やはり価値は下がりますね。

 車の駐車スペースに使えるという話もあるけれど。
 間口が一定程度ないと、車の買換えになることもあると(P109-111)。

 田舎では想像できませんが、都会ではシビアな問題なのでしょうね。

..ないに超したことはない「私道の負担」

 重説に「私道負担の有無・有」となっていると。
 金銭負担が必要になるのだと(P112)。

 で、売買において、私道部分は無対価取引されるが。
 私道部分の所有権や持分も、建物の敷地と一緒に所有権移転登記して貰えと。

 たまにあるそうだが、私道部分の所有権移転登記を失念していると。
 いざという時、売り物にならない土地になるのだと(P112-1113)。

 また、上下水道引き込み時には道路所有者の掘削承諾が必要になる。
 何かと気を遣う物件になるのですね(P113)。

..道路に接していない土地の通路の問題

 いわゆる無道路地全般の話ですね。

..水道管、ガス管が近所の敷地を通っている

 建物建て替え時に引き込みなおすことになるが。
 数十万円程度の費用がかかることが、ほとんどだと(P119)。

 続きます。


| | コメント (0)
|

2017/05/12

買ってはいけない家と土地 その2

買ってはいけない家と土地 その2


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第2章 悪夢の土地、幸せに暮らせる土地

..もしも災害に遭ったら逃げられるのか

 その土地の危険性把握には、ハザードマップを見ろと。(P54)
 河川氾濫のリスクや非常時の緊急避難場所も把握できる。

 水害については、古地図を見ることも大事だと。
 「水」は水田、「芦」は湿地を示すのだとか。(P56-59)

..騒音、悪臭、水害、通行のしやすさ

 隣に住んでいる人に聞いてみる。(P62)

 これはなるほど。

..安いと思ったら所有権ではなく「借地権」

 デメリットの1つとして。
 土地を更地にして返却するので、建物解体費用必要。(P66)

 言われれば確かにですね。
 逆に言えば、その時点で資力がなければという問題もあるわけだ。

..建築協定は必ず守らなければなりません

 協定というと、緩いのかと思いきや。

 建築基準法より厳しいルールを定めるもので。
 区域内土地購入者全てに拘束力があるのだと。(P69-70)

 外壁の色を統一するなどの話でイメージするのは。
 京都などは、まさにこういう感じなのかなと。

..市街化調整区域では建物が建てられないことが多い

 これは知らない人は知らないのでしょうね。

..近所に嫌悪施設(墓地、ドブ、工場など)がある

 嫌悪施設でなくても、植栽や大きな木は意外に要注意だと。
 掃除や毛虫の話があるのだと。(P79)

..高低差のある土地は不適格擁壁と盛土に注意

 2mを超える擁壁を設置する場合、確認申請が必要だが。
 やっていないケースがあるのだと。

 建築基準法上の検査済み証を受けているかどうか。
 チェックすべきなのだと。

 作り変える必要が生じると、何百万円かかってしまう。(P80-81)

..都市計画道路予定地は買わない方がいい?

 計画決定後、事業決定までには何十年かかることもあるが。
 計画決定は、道路の拡幅や新規道路を通すことを決めただけ。

 実際の事業決定になると、新たな建物建築は原則不可能になる。

 しかし、計画決定段階では売買できるが、予定地に建てる建物は制限あり。
 木造・鉄骨造・コンクリート造などで2階以下・地下室なしに限られる。

 このような制約が生じるなどで、近隣相場より安く購入できるのだと。(P84)

 続きます。


| | コメント (0)
|

2017/05/11

買ってはいけない家と土地 その1

買ってはいけない家と土地 その1


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 初版第1刷は2015年12月16日。

.第1章 不動産をめぐる人とお金
    不動産業者は敵、味方?

..不動産の営業マンの頭の中

「この時、営業マンは勤務先、貯蓄額、年収でお客さまの優先順位を決めています。」(P15)

..不動産の営業マンの常套句

「消費税が増税される前に買わないと損ですよ!」(P18)

 著者の周囲の専門家は契機が悪いときに自宅を購入している。
 金利が安い、人工代や使用する鋼材が安いなどのメリットがある。
 (P19)

「早く決めないと売れてなくなりますよ!」(P20)

 物件の相場感覚を購入者が培っておくことが大切。
 相場感覚は、多くの物件を見ることで養われる。(P20)

「金利が上がる時は景気がよくなる時です!
 給料も上がるので、住宅ローンも払っていけるから、
 大丈夫ですよ。」(P21)

 何の根拠もない。(P21)

「家賃はお金をドブに捨てるようなもの、
 買えば資産になるのにもったいないですよ。」

 資産になるのは、住宅ローン完済時。
 途中売却になると負債になる恐れもある。

 更に、持ち家と賃貸物件を比較することに違和感。
 賃貸物件には賃貸物件のメリットがある。

 収入に応じて引っ越しできることや。
 修繕費などを考える必要がない。(P22)

..不動産業者が狙う両手取引、報奨金物件とは

 売主も買主も自分のお客さんなら、両方から手数料が入る。
 (P26)

 売れない物件は価格を下げて、報奨金が出る。
 営業マンは、売れ残りを売るインセンティブが生じる。
 (P26)
 
 捨て石物件を用意しておいて、予算で3件程度見せる。
 この予算だとこの程度と認識させることを狙っている。
 (P27-28)

 申告された予算よりオーバーしている物件も案内する。
 親からの資金援助があるかもしれないから。(P29)

 マイホーム購入の理由は、夫と妻とで違う。
 夫は将来の資産形成、将来設計が中心。
 妻は、家への憧れを抱いている場合が多い。
 営業マンは、妻をその気にさせる方が売るのが早い。
 (P30-31)

 顧客は建物にしか目を向けていないことが多い。
 しかし、土地の価値を見極めるべき。
 将来売却時には、土地の値段だけになる。(P31-31)

..住宅購入の諸費用は物件価格の5%~10%

..売買契約書や重要事項説明書は事前に入手しよう

 いわゆる重説ですが。

 実際に見るとわかりますけれど。
 住宅関係の規制や土地関係の情報が出てきます。

 セットバック関係の記載も見たことがあります。
 確かに、事前に見ておくべきですね。

..住宅ローン、どれくらいの人が審査に落ちる?

 意外と多く、5%~10%程度は落ちるのだとか。(P46)

..素人さんは競売不動産には手を出さないのが吉

 これは当然。

 続きます。


| | コメント (0)
|

2017/05/10

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その7

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その7


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 続きです。

 疑問が幾つか。

 まず「なんじゃそれ」が「お金と学力の関係」(P39)。

 家計が苦しければ子供が日常生活で我慢することが多くなる。
 すると、勉強のため必要な我慢する力が足りなくなると。

 逆に、年収が大きい世帯ほど、我慢する力の数値が大きくなると。
 えー、そんな仮説あるのかいなと思いましたが。

 大阪大学池田新介教授の3695人を対象とした調査で。
 このような傾向を明らかにしたのだと。

 うーん、逆の事例もよく見ますけどね。
 何でも買えちゃうから、我慢のできない人とか。

 元の質問は、
 「なかなか集中できない」
 「悪い習慣により苦労していることがある」
 などの13個。

 その当てはまりを5段階で回答して貰って。
 我慢する力を数値化したと。

 これ、我慢する力じゃなくて、「心の余裕」の測定でしょう。
 元の調査論文読んでいませんが、なんだかなです。

 もう1つ疑問が遺産の現物分割の方法について(P69)。

 自宅の庭が広く、盆栽を長男が育てて盆栽業をしていたので。
 盆栽のある庭部分は長男、残りの土地建物部分は次男にと分けたと。

 これって、建築確認の際の容積率・建坪率と変わりますね。
 分割後に、建築基準法違反になる恐れがないのだろうか。

 あるいは、当面よくても、建て替えのできない土地になる恐れがないのか。
 すごく気になります。

 分割をまとめるためには仕方ないのかもしれませんが。
 子供や孫の代に、トラブルを残す解決策のような気がします。

| | コメント (0)
|

2017/05/09

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その6

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その6


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 続きです。

●リストラで退職を迫られたら(P214)

 業績悪化で、整理解雇要件を満たさないけど退職を迫られた。
 その際に、早期退職に応じる条件として出したのは。

 出社しないが、1年間形式的に在籍している扱いにしてくれと。
 給料もその間、支払い続けてくれと。

 なるほど、その間に、転職活動をするわけですね。
 履歴書に退職したことを書く必要もない。

 もちろん、本人に問題がない場合に限られますが。
 覚えておいて損はないですね。

 会社が条件をのむかどうかというのは、ありますが。

●クーリングオフ制度は8日目まで(P227)

 契約書面を受け取った日を1日目として、8日目までなら無条件解約可。
 解約通知は、書面で特定記録郵便か簡易書留で通知せよと。

 で、書面を受け取って8日間過ぎたらダメだが。
 書面を受け取っていないものは、いつでも解約できるのだと(P229)。

 へー、そうなんだ。

 で、ここにもあるように、詐欺は1つ被害にあえば、リストに載っている。
 有名なのは、玄関のドアの上に記号があるとかですね。

 被害防止対策として、ナンバーディスプレイにして。
 知らない番号からの電話はとらないようにしなさいと(P230)。

 カモリストに掲載されているようであれば、電話番号変更も検討せよと。
 高齢の親を説得するのが大変かもしれませんが、確かにね。

●厚生年金保険料は年4回賞与支給の場合、通常報酬扱い(P265)

 年2回賞与支給の会社が普通ですが、その場合保険料は賞与から引かれる。
 しかし、年4回になると、4~6月支給賞与は、標準報酬月額カウント。

 所得の等級が上がるので、毎月の保険料負担額は増えてしまう。
 ところが、賞与から保険料は引かれないのだと。

 標準報酬月額が約60万円以上あれば、賞与4回が保険料では有利だと。

 びっくりです。
 なんか、社会保険制度って、変な穴がありますね。

 続きます。

| | コメント (0)
|

2017/05/08

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その5

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その5


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 続きです。

●試用期間後の本採用拒否は、正社員の解雇とほとんど同じ(P170)

 これはびっくり。
 確かに、使用期間も何も、内定で労働契約は一応成立しているが。

 しかし、事前に聞いていた能力等に嘘があっても、解雇が大変って。

 うーん、裁判例は、中途採用の事例なのですね。
 新入社員の場合、教育をせずに解雇しても、裁判所は認めないのだと。

 とすると、労働規約で書いてあったとしても、法的意味はないのですね。
 その手前で、紳士的な話し合い段階でのみ、意味を持つのだと。

 これ、経営者としては、知らないと怖いですね。
 でも、そうすると「試用期間」って何なんだろうと、誰しも思いますが。

 なお、経験者の中途採用の場合には、話が別で。
 能力不足を理由とした解雇が認められやすいのだと(P222)。

●人事担当者が新卒担当者の名前を検索するのは今や当たり前(P176)

 過去にネットで問題になった事件を起こしていないか。
 調べるのは当たり前だと。

 まぁ、確かにそういう時代ですね。

●SNSの投稿は就業規則で全面禁止にできない(P182)

 労働契約は、労働者の私生活支配までは認められないのだと。

 ただ、利用のルールはしっかり定めるべきなのでしょうね。
 特に、機密情報の漏洩問題は、再度認識しないと、危ない時代。

 続きます。


| | コメント (0)
|

2017/05/07

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その4

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その4


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 続きです。

●マンション管理士は管理組合助言や管理会社の業務内容等をチェックする国家資格(P126)

 管理士は、管理組合の理事会・総会で助言したり。
 管理会社への業務委託内容や委託料が適正か判断するのだと。

 素人の管理組合は、管理会社に足元を見られていると。
 場合によっては、管理会社を変更しないと問題が解決しないのだと。

●売りやすくするため、マンションの修繕積立金は低く見積もられている(P131)

 第1回目の大規模修繕は比較的軽微な補修に留まるが。
 第2回目は、冊子や屋上防水など、経年劣化で修繕費がかさむ。

 給水管やエレベーターの補修費は、築後20年くらいからで。
 数千万円単位で次々にかかる場合もあると。

 修繕積立金を増額すると、かなりの増額徴収になると。
 また、消費税の税率アップや建築資材費高騰も影響している。

●自己都合退職だと、失業保険は大きく減る(P151)

 会社都合だと、失業後ほどなく最長330日分もらえるが。
 自己都合だと、失業後3か月の待機期間後、最長150日分しかもらえない。

 まぁ、本当に自己都合なのに、会社都合にしてくれと言う人もいるようで。
 会社だけが悪いのかは、まさにケースバイケースのような気がしますが。

 続きます。


| | コメント (0)
|

2017/05/06

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その3

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その3


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 続きです。

●土地の境界には筆界と所有権界がある(P110)

 法務局の管理する筆界は知っていましたが。
 当事者間で決める所有権界というのがあるのですね。

 で、両者が食い違う場合にトラブルが起きやすいと。

 この事例では、ADRを使うことになったのですね(P112)。
 て、最後ははみ出し部分を現状所有者が買い取りで解決

 その際のポイントは、子や孫の代まで揉めさせないとの視点。

 そうですね。
 遺産整理で一番大事な視点です。

●マンションのベランダ・窓・玄関ドアは、専有部分でなく共有部分(P117)

 専有部分は、部屋の天井や床、壁の内側の空間に限定。
 屋上・ベランダなどは、エレベーターや廊下と同じく共有部分。

 ただし、共有部分のうち、エレベーター等は共同使用部分となり。
 ベランダは、ここの住居所有者に専属使用権がある専属使用部分となる。

 この事例では、天井からの雨漏りがあり、ベランダが疑わしいけれど。
 調べるためには、管理組合の同意がないとダメなのだと。

 へー。

 で、修繕のために、住宅瑕疵担保責任保険があるが(P122)。
 新築住宅引き渡しから10年以内に構造瑕疵が見つかれば、請求できると。

 ただ、全額補償ではなく、10万円足切りで8割補償。
 修繕費用だけなく、仮住まいに必要な費用も出るのだと(P125)。

 業者が倒産していると、住民が費用請求できるのだと。
 制度があっても、知らないと意味がないのでしょうね。

 続きます。


| | コメント (0)
|

2017/05/05

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その2

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その2


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 続きです。

●遺言での不動産の所在地間違いは、遺言が無効になる(P79)

 住所地を書くのではなく、登記事項証明書のある地番を書く。
 もし住所地を遺言に書くと、無効になってしまうのだと。

 そうですね。
 やはり、公正証書遺言が一番でしょう。

●マンションのペット規約の典型例はあいまいでトラブル続発(P100)

 「他人に危害を与える動物の飼育を禁じる」が典型的規約。
 しかし、曖昧で、トラブル多発の元になっているのだと。

 マンション販売業者は、ペット嫌いには、禁止されていますと。
 ペット好きには、一緒に住めますと、客に応じて使い分けすると。

 で、管理規約変更には、それなりの手続きが必要ですが。
 区分所有者と議決権総数の4分の3以上の賛成が必要だと(P101・103)。

●土地の境界特定のための地籍調査等は都会ではかなり低い(P107)

 全国で進捗率は51%だが、品川区5%、渋谷は0%と低い。
 人口密度の低い岡山県真庭市は90%もある。

 多くの住宅地登記は古いままで、これがトラブルの元だとか。
 地籍調査が完了する200年後まで、境界トラブルは絶えないだろうと。

 うへー、すごすぎですね。

 続きます。

| | コメント (0)
|

2017/05/04

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その1

お金の困った!7人の士、一挙解決(日経ビジネス人文庫)その1


お金の困った!7人の士、一挙解決
日経ヴェリタス編集部編著
日本経済新聞出版社 2016年10月3日第1刷発行
(日経ビジネス人文庫)

 各種資格者への取材を元にした連載を書籍化したもの。
 文庫本になっているので、読みやすい。

 いくつか「へー」と思ったこと。

●米国の大学に留学する際の費用(P49~50)

 カリフォルニアの某大学は4年間で1500万円程度。
 私立・公立、大都市・地方の違いで幅があるが、日本より高い。

 円安の進行もあって、負担は増加。
 生活費も入れると、トータルで2500万円程度かかってしまうと。

 しかし、優秀なら、大学次第では、学費が免除になる場合もある。
 ハーバードなどの名門大学は、家庭の世代収入を考慮する制度があると。

 で、一般論でお勧めは、いったん、カレッジ(短大)に入ることだと。
 編入で4年制大学に入ると、トータルの学費を抑えられるのだと。

 へー、学費を抑えるために、手はあるものですね。

●特別受益には明確な線引きがない(P63)

 遺産総額1億2千万円に対する200万円は金額として小さいので。
 家庭裁判所で特別受益と判断されてもおかしくはないのだと。

 へー、そうなんだ。

 でも、そうすると、遺留分減殺請求に備えるって、難しいですね。
 どこまでが対象になるのかは、やってみないとわからない。

 本気で考えるなら、弁護士さんと相談して貰うしかないですね。

●息子の嫁の寄与分は遺言書にないと基本対象にならない(P64)

 相続人でないので、息子の嫁の寄与分は基本対象にならないと。
 遺言書等に書いてないと、一部例外以外は、介護しても寄与対象外。

 まぁ、そう言われればそうなんでしょうね。

 でも、介護する時はそんな気持ちでなくても、後で言われると。
 やるせない気持ちになってしまうってことも、ありそうですね。

 続きます。

| | コメント (0)
|

2017/05/03

会計処理の適切性をめぐる裁判例を見つめ直す(第5回 業界の慣習と収益の認識-JAL事件-)

会計監査ジャーナル2017年5月号より

○会計処理の適切性をめぐる裁判例を見つめ直す
 第5回 業界の慣習と収益の認識-JAL事件-
 弥永真生(筑波大学大学院ビジネス科学研究科教授)

 東京地裁平成26年5月23日
 東京高裁平成26年11月5日
 最高裁平成27年9月1日

 いわゆるジャパレバの組成により調達したリース物件について。
 オフバランス処理していたことの妥当性が問われた事件。

 オフバランス処理の是非はさておいて。
 ここでは、機材関連報償の会計処理是非について。

 その際、機材関連報償をメーカーから受領しており。
 これを営業外収益に計上していた。

 この機材関連報償は、航空機を大量購入した際の値引きで。
 旧機種退役支援金や、エンジン無償提供などが内容だった。

 何故問題なのかと思いましたが、取得価額の点なのですね。
 連続意見書で、控除して算定せよとなっているだろうと。

 しかし、これが唯一絶対の処理かというと疑問ですね。
 値引の性格はあっても、販促的性格も付与されたものですし。

 一意に値引として、取得価額から控除せよというのは。
 いかに何でも行き過ぎだと思います。

 ただ、弥永先生は、全く捉え方が違っていて。
 会計慣行の幅という視点で、この判決を評価していると。

 まぁ、それもありですかね。

| | コメント (0)
|

2017/05/02

BEPSにおける租税回避防止策の動向

BEPSにおける租税回避防止策の動向

 会計監査ジャーナル2017年5月号より。

○連載 CPA Tax Insight
 BEPSにおける租税回避防止策の動向
 荒井優美子(公認会計士・税理士)

 会計士協会の租税調査会研究報告に準拠したものとのこと。
(「法人税法上の包括的な租税回避否認規定の適用をめぐる実務上の問題点」)

 OECD租税委員会の活動を紹介して。
 BEPSプロジェクトの意義と制度設計について解説。

 3つの目的として、整合性・実質性・透明性を挙げる。
 2020年まで協力を継続すると宣言していると。

 勧告の要請は、3つのレベルがあると。
 1 最低基準の提示
 2 共通アプローチの提示及び既存の課税ルール見直し
 3 ベストプラクティスの提示

 日本では、27年28年29年改正での対応があった。
 利子控除制限、移転価格税制など。

 しかし、タックスプランニングの義務的開示は未了。
 どのレベルの話になるのかが、注目されるところだろう。

| | コメント (0)
|

2017/05/01

 「子会社を整理する場合の合併・解散と税務」と「事前確定届出給与と未払金経理」

 「子会社を整理する場合の合併・解散と税務」と「事前確定届出給与と未払金経理」

 会計監査ジャーナル2017年5月号より。

○租税相談Q&A 第300回
 「子会社を整理する場合の合併・解散と税務」と「事前確定届出給与と未払金経理」
 田中豊(租相談員)

Q1 100%子会社を整理する場合の合併又は解散に係る課税関係

 設立後50%超支配のある子会社なので、株式消却損が損金にならず資本金等の額を減少させる点と、青色欠損金の承継の点は同じでも、債権放棄の取扱いが焦点になるのですね。

 合併の場合には、寄附金受贈益の損益不算入規定の取扱を受け、寄附修正の対象になる。

 解散の場合には、貸倒損失が損金になるので、親法人では免除益が益金になる。

Q2 届出をした事前確定届出給与を未払金とする場合の取扱い

 最初から見込んでいる場合はダメなのは当然だが。
 後発的なやむを得ない事由ならセーフだというのですね。

 これはビックリです。
 逐条解説を根拠としての著者の記述ですが、個人的に疑問です。

 もちろん、熊本震災だとかがあったら救済され得るでしょうけど。
 この場合のやむを得ない事由は、相当狭いだろうと予測されます。

 極論すると、払えるかどうか怪しい金額を設定していた場合。
 それは事前に見込めたのかどうか、という話になりますが。

 これを課税庁側に立証しろというのは、違和感です。
 バランス感覚として、広くとれないと思います。

 いや、あくまでも私見に過ぎませんが。

| | コメント (0)
|

« 2017年4月 | トップページ