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2017/05/17

買ってはいけない家と土地 その7

買ってはいけない家と土地 その7


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第7章 マンションは古すぎず、小さすぎず
    みんなが住みたがる間取り・物件がいい

..定期借地権マンションと所有権マンションを比べてみよう

 資産で残す目的であれば、定期借地権付マンションは買わない方がよいと。
 借地期間満了後は取り壊して更地で返還するので、当然ですね。(P176)

 金額は、当然、所有権マンションよりも安くなるけれども。
 将来、売却する際に、残存期間を考慮すれば、転売しづらい。

 更に、借地期間満了時には、解体撤去費用もかかることになる。
 (P176-177)

 うーん、都会の人で欲しがる人の気持ちがわからないかなぁ。

..マンションの規模、施設やサービスをどうとらえるか

 小規模・中規模だと、共用設備が少なく、維持費・管理時も安くなる。

 ただ、管理員の勤務形態が常駐でなく、巡回などが多いので。
 管理組合の負担が増えることもあると。

 大規模マンションは、共用設備はかなり豪華になることも多いし。
 管理員も常駐が多く、セキュリティに優れるが、管理費負担が大きくなる。

 共用施設は、使わなくても毎月管理費用が発生することも視野にと。
 (P179)

 なるほど、これで大規模修繕の費用がかさんでくれば、大変だ。
 うーん、田舎でマンション買う人間の気がしれないというのが個人的意見ですが。

..管理がきちんとしているかどうかはどこで見分けるか

 マンションを購入すると、所有者全員が管理組合の一員となる。
 そこで、管理組合の意識が、将来の資産価値に大きく影響すると。

 管理組合は、マンション管理を管理会社に任せているのがほとんどだが。
 これが管理費に直結することになる。

 この管理形態は3通りで、全面委託・部分委託・自主管理。
 築年数が古いマンションなどは、自主管理があると。

 で、部分委託は、全面委託と違い、一部は管理組合でやるので手間増えるが。
 管理意識が高い住民が多いマンションなら、オススメだと(P182-182)。

 また、管理員の勤務形態も、常駐・日勤・巡回の違いがあると。
 基本マンション規模で決まるのだと(P184)。

 では、マンション管理の良し悪し判断は、どこでわかるかといえば。
 共用部分の利用状況を見よと。

 エントランスの清掃状況やメールボックスにチラシが散乱していないか。(P185)
 確かに、それはいかにもですね。

 また、エレベーターでペットの臭気がしていたり、そもそも台数不足がないか。
 60世帯で1基が目安なのだと(P186).

 あとは、植栽の手入れや、ゴミ置き場の捨て方で分別状況はどうか。
 共用廊下や駐車場の照明切れがないか、清掃状況はどうか。

 また、自転車屋バイクの置き方は、ルール通りか。
 そして、修繕履歴を確認して、大規模修繕の予定時期を聞けと(P186-187)。

 現場に行って、その部屋以外のマンション全体や周囲を確認しないと。
 とんでもない物件を掴んでしまう可能性があるのでしょうね。

..古すぎるマンションはお買い得なのか

 古いマンションは条件次第でいい買い物になると。

 ただ、専有部分のリフォームはマンションの管理規約遵守が必要だと。
 予めどこまでリフォーム可能か確認しておくべきだと。

 また、共用部分の給排水管劣化はリフォームでは対処できないので。
 これまでのマンション全体のメンテナンスを確認するしかないと。
 (P188-189)

 うーん、これって素人ではまず無理な気がしますが。

 あと、専有部分と共有部分の図解があり(P191)。
 構造躯体・玄関外側・バルコニー・パイプスペースは共有部分だと。

 で、パイプスペース(PS)は、専有部分に入らないので。
 住宅ローン減税の床面積50平米ギリギリの際には注意せよと。

 うーん、業者次第では、こういうところで泣きを見るのでしょうね。

..新築分譲マンションの分譲のしくみと値段のからくり

 新築分譲マンションの純利益は総額の5%から10%程度になると。
 つまり、広告宣伝費・販売費・販売経費がかなり生じている。

 また、土地購入からマンション完成までの間には、金利も生じるし。
 固定資産税負担も生じている。

 だから、完売しないと必死になるのだと(P192-193)。

 なるほどねぇ。
 売れない物件の値引きが起きるのは、そもそもそういう構造だと。

..維持費、管理費が高すぎるマンション

 維持費と修繕積立金の概算で。
  郊外なら、平米単価300円換算で、70平米なら2万1千円程度。
  都内なら、平米単価370円計算で、同平米なら2万6千円程度。
  豪華マンションなら、平米単価420円で、同平米なら2万9400円程度。

 これと比較して、高いか安いを判断してみろと(P194-195).

 幅はあるのでしょうけど、1つの目安としては意味あるのでしょうね。

 で、修繕積立金は、5年、10年おきに価格改定され、年々高くなると。
 将来の値上がりを考慮して、住宅ローン返済計画を立てるべきだと。

 特に、お子さんのいる家庭では、学費が高額になる時期に。
 この修繕積立金が高くなる傾向にあるのだと。(P196)

 うーん、ありそうなだけに怖いや。

..新築分譲マンションを選ぶなら、こんな点にも注意しよう

 駐車場稼働率は要注意ポイントだと。
 管理費や修繕積立金の財源にしている場合、たしかに死活問題(P197)。

 なお、稼働率が低すぎて、マンション住民外に貸す場合には。
 収益事業課税で法人税課税されることも記載がありますね(P198)。

 駐車場形態が、平置きなのか、機械式なのかも注意だと。
 機械式はメンテナンスかかる上に、すぐに出庫できないデメリットがあると。
 (P198)

 瑕疵担保履行法で、新築住宅購入時には、保全措置方法記載が義務化されたと。
 売主業者倒産時に、引渡後10年以内なら供託金や保険会社から補償金が出ると。
 (P198)

 うん、これは先日どこかで読みました。

..将来、売却が難しいのはこんなマンション

 マンションは立地がすべてだと考えてよいと(P201)。
 で、将来売れなくなるのは、

 ・不人気エリア
 ・駅からバス便
 ・他と比較して間取りが大きすぎ

 そうか、少子高齢化時代にあったものでないとだめなのですね。
 下手すると、広さ次第で、戸建ての方がいいじゃんになるしと(P202-203)。

 で、売れるのは、眺望がよいとか、大手業者のブランドマンションだと(P204)。
 なるほどね。

 続きます。

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