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2017/05/19

買ってはいけない家と土地 その9

買ってはいけない家と土地 その9


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第9章 やらなければ不安、やってみたら
    もっと不安になるかもしれない物件調査

..土地の経歴を調べよう

 土地の経歴を登記簿や公図でさかのぼれると。
 法務局で、旧土地台帳を見ると、昔の利用状況がわかると。

 また、公図を見て、現地と隣接地との状況が合致しているかと。
 実際と公図が違ってしまうと、測量代が高額になることが多いと。

 公図の訂正を行わないとならない場合もあるのだとか。(P226-227)
 うげーですね。

 更に、1つの土地に、2つ以上の地番が記載されている土地もあると。
 境界確認されていない土地で、筆界未定地というそうです。

 境界紛争の可能性もある土地なのだとか。
 確認しなくてはならないと(P228)。

 また、昔は、地積測量図の作成で、残地求積という方法があったと。
 これは境界線の同意が隣家にもらえない場合の対応だと。

 で、承諾を得られない隣接地との間を5センチほど細く分筆して。
 売却するという方法が取られ、細い土地ができてしまう。

 この細い土地は、所有権は、もとの持ち主のままのことがある。
 固定資産税も課されていないことが多いので、所有者を探すのに苦労すると。

 結果、余計な費用がかかってしまうのだと(P229-230)。
 うーん、怖いですね、これ。

..これだけは絶対に避けたい、境界トラブルのある土地

 境界トラブルは、法務局の想定申請の倍の申請状況であり。
 非常に増加していることがわかると(P232)。

 では、境界トラブルのある土地かどうか、購入時にわかるかと。
 登記事項証明書を見れば、筆界特定まで至ったかどうかわかると。

 筆界特定欄に番号が記載されていると、問題があった土地だろうと。
 余白と記載してあれば、筆界特定申請のない土地なのだと。

 最終的に円満解決する場合もあるので、目安だが。
 筆界特定書を法務局で取得して、詳細確認すべきだろうと(P233-234)。

 うーん、登記事項証明書の欄であるのですね。
 今まで全く意識したことがなかったです。

..境界杭がなくなっても安心な地積測量図の知識

 地積測量図は、全ての土地にあるわけではないと。
 添付する登記と、しない登記があるのだと。

 添付すべき場合でも、登記申請時期次第だと。
 また、古い場合には、測量図の測量誤差が大きい場合もあると。

 では、安心できる正確な地積測量図はどんなものかと。
 それは、座標求積されている測量図で、境界標が亡失しても復元能力が高いと。
 (P235-236)

 昔は三斜求積で作成するのが主流だったのが。
 最近では、座標求積が主流になっていると(P237-238)。

 なるほど、CADソフト利用が進んだからですね。

 で、寸法だけでなく角度も把握できるのが、座標記載のメリットで。
 境界標が亡失しても、他の境界点などから、正確に復元可能(P238)。

 確かに、CADソフトは、座標入れるとすぐに土地形状を出してくれますね。
 なるほど。

 また、境界標亡失リスク回避には、他にもあり。
 恒久的地物と言われる、容易に移動しない埋設物の座標も記載すると(P238)。

 なるほどね、CADソフト勉強しなくちゃですね。
 いや、最低限の利用ができる程度にですが。

 ということで、読み終わりました。
 不動産を買うつもりのある方や所有者の方々は必見ですね、この本。

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