カテゴリー「アパマン経営」の38件の記事

2017/05/30

はじめての賃貸マンション大規模修繕-新米オーナーのための30ヵ条

はじめての賃貸マンション大規模修繕-新米オーナーのための30ヵ条


はじめての賃貸マンション大規模修繕-新米オーナーのための30ヵ条
岡田-長治 オーム社 平成25年3月22日第1版第1刷発行

 これは貴重な本だと思います。

 筆者自身が、賃貸マンションの大規模修繕工事で直面した内容を踏まえていて。
 なおかつ、実際の物件、実際の現場写真入りです。

 例えば、「04 全工程共通 現場写真は定点観測で残す」。
 同じアングルで工事の前・後の写真が並べてあります。

 まさに、変化が一目瞭然です。

 作業現場を撮影する際のポイントとしてあげてあるのは、

 [1]いつも同じアングルで撮ること
 [2]カットの前に部屋番号を撮っておくこと
 [3]1日のうちに何度も撮ること
 [4]最後は同時に同じ構図を2枚撮っておくこと

 で、[3][4]がポイントだと。

 特に[4]は言われるとコロンブスの卵だなと。
 写真の写り方でたまたま、と言われるのを防げると。

 撮影したつもりが、写ってなかったのミスも減らせるでしょうね。

 この項の最後に、起きた問題・原因・予防策がまとめてあります。

・不具合(trouble) 不具合がすでに見えなくなってしまっている。
・その原因(cause) 当時の証拠が残っていない。
・予防策(step) 不具合がなくても写真を撮っておく。

 で、「よく気がつくな!」が満載です。
 例えば、「22 現場管理 現場は高齢化している」とか。

・不具合(trouble) 「裏側」や「下部」の見落としが続く。
・その原因(cause) 現場監督の足腰が弱く、しゃがめない。
・予防策(step) 現場監督や作業者が高齢化していることを知っておく。

 私自身は、物件所有者でも何でもありませんが。
 しかし、この本は、賃貸マンションオーナーにはお勧めだと思います。

 ただ、全部人任せの人は、読めと言っても読めないだろうなと思いますが。

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2017/05/19

買ってはいけない家と土地 その9

買ってはいけない家と土地 その9


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第9章 やらなければ不安、やってみたら
    もっと不安になるかもしれない物件調査

..土地の経歴を調べよう

 土地の経歴を登記簿や公図でさかのぼれると。
 法務局で、旧土地台帳を見ると、昔の利用状況がわかると。

 また、公図を見て、現地と隣接地との状況が合致しているかと。
 実際と公図が違ってしまうと、測量代が高額になることが多いと。

 公図の訂正を行わないとならない場合もあるのだとか。(P226-227)
 うげーですね。

 更に、1つの土地に、2つ以上の地番が記載されている土地もあると。
 境界確認されていない土地で、筆界未定地というそうです。

 境界紛争の可能性もある土地なのだとか。
 確認しなくてはならないと(P228)。

 また、昔は、地積測量図の作成で、残地求積という方法があったと。
 これは境界線の同意が隣家にもらえない場合の対応だと。

 で、承諾を得られない隣接地との間を5センチほど細く分筆して。
 売却するという方法が取られ、細い土地ができてしまう。

 この細い土地は、所有権は、もとの持ち主のままのことがある。
 固定資産税も課されていないことが多いので、所有者を探すのに苦労すると。

 結果、余計な費用がかかってしまうのだと(P229-230)。
 うーん、怖いですね、これ。

..これだけは絶対に避けたい、境界トラブルのある土地

 境界トラブルは、法務局の想定申請の倍の申請状況であり。
 非常に増加していることがわかると(P232)。

 では、境界トラブルのある土地かどうか、購入時にわかるかと。
 登記事項証明書を見れば、筆界特定まで至ったかどうかわかると。

 筆界特定欄に番号が記載されていると、問題があった土地だろうと。
 余白と記載してあれば、筆界特定申請のない土地なのだと。

 最終的に円満解決する場合もあるので、目安だが。
 筆界特定書を法務局で取得して、詳細確認すべきだろうと(P233-234)。

 うーん、登記事項証明書の欄であるのですね。
 今まで全く意識したことがなかったです。

..境界杭がなくなっても安心な地積測量図の知識

 地積測量図は、全ての土地にあるわけではないと。
 添付する登記と、しない登記があるのだと。

 添付すべき場合でも、登記申請時期次第だと。
 また、古い場合には、測量図の測量誤差が大きい場合もあると。

 では、安心できる正確な地積測量図はどんなものかと。
 それは、座標求積されている測量図で、境界標が亡失しても復元能力が高いと。
 (P235-236)

 昔は三斜求積で作成するのが主流だったのが。
 最近では、座標求積が主流になっていると(P237-238)。

 なるほど、CADソフト利用が進んだからですね。

 で、寸法だけでなく角度も把握できるのが、座標記載のメリットで。
 境界標が亡失しても、他の境界点などから、正確に復元可能(P238)。

 確かに、CADソフトは、座標入れるとすぐに土地形状を出してくれますね。
 なるほど。

 また、境界標亡失リスク回避には、他にもあり。
 恒久的地物と言われる、容易に移動しない埋設物の座標も記載すると(P238)。

 なるほどね、CADソフト勉強しなくちゃですね。
 いや、最低限の利用ができる程度にですが。

 ということで、読み終わりました。
 不動産を買うつもりのある方や所有者の方々は必見ですね、この本。

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2017/05/18

買ってはいけない家と土地 その8

買ってはいけない家と土地 その8


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第8章 愛する家族のためのチェック事項

..夫婦の絆が壊れるきっかけにもなるローン計画

 子供の学費はかなり大きな負担になるので。
 予め組み込んで、資金プランを立てないと、ローン返済が破綻するもとだと。
 (P206)

 更に、金利の変化があるので、購入後も返済計画は定期的に見直せと。
 (P209)

 これはなるほど。

..子どものために住環境の何をチェックしたらいいのか?

 評判のいい学校の通学区域内の物件は売れるのが早いと。
 また、通学路や最寄り駅で道幅が狭かったり、人通りが少ないところがないか。
 子供のためのよい住環境を考えようと。(P210)

 行政による子育て支援は比較サイトがあると。
 「行政サービス比較検索」なんてあるんですね、へー(P211)。

..共働きなら保育の手段を確保しておこう

 共働き世帯で問題になるのは、保育所の問題。
 子供を預けられないと、ライフプランが大幅に狂ってしまう。

 市区町村により、待機児童数はばらつきがあるので。
 なるべく待機児童の少ない地域を探すべきだろうと(P213-314)。

 確かに、今の時代では、避けられないのでしょうね。

..両親にはマイホームを購入する意向を伝えておこう

 税制優遇もあるし、将来を考えれば、親には家を買うと伝えておけと。
 自分の資金で買う場合でも、両親の気持ちはと(P215)。

 難しい問題ありますが、お互い黙っていると皮算用トラブルもあるので。
 必要かもしれませんね。

..不動産を親子で共有することのメリットと落とし穴

 親子共有だと、親が亡くなった際に、他の相続人の相続分が生じる。
 予め、公正証書遺言などを用意しておく方がよいと(P217-218)。

 うん、そのとおりですね。

 ただ、これを「うちはそんなトラブルないから」でやらない方多くて。
 あとで悲劇を生むことが多いわけですが。

..不動産を夫婦で共有することのメリットと落とし穴

 夫婦共有だと、離婚時に大変だと(P219)。
 そうですね、そう思います。

 なお、共有する際の持ち分の定め方は、贈与税を考慮して。
 出資額で決めるようにすべきだと(P220)。

 そうですね、基本はそういうことになります。
 もう少し注意点はありますが、まずはそこからですね。

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2017/05/17

買ってはいけない家と土地 その7

買ってはいけない家と土地 その7


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第7章 マンションは古すぎず、小さすぎず
    みんなが住みたがる間取り・物件がいい

..定期借地権マンションと所有権マンションを比べてみよう

 資産で残す目的であれば、定期借地権付マンションは買わない方がよいと。
 借地期間満了後は取り壊して更地で返還するので、当然ですね。(P176)

 金額は、当然、所有権マンションよりも安くなるけれども。
 将来、売却する際に、残存期間を考慮すれば、転売しづらい。

 更に、借地期間満了時には、解体撤去費用もかかることになる。
 (P176-177)

 うーん、都会の人で欲しがる人の気持ちがわからないかなぁ。

..マンションの規模、施設やサービスをどうとらえるか

 小規模・中規模だと、共用設備が少なく、維持費・管理時も安くなる。

 ただ、管理員の勤務形態が常駐でなく、巡回などが多いので。
 管理組合の負担が増えることもあると。

 大規模マンションは、共用設備はかなり豪華になることも多いし。
 管理員も常駐が多く、セキュリティに優れるが、管理費負担が大きくなる。

 共用施設は、使わなくても毎月管理費用が発生することも視野にと。
 (P179)

 なるほど、これで大規模修繕の費用がかさんでくれば、大変だ。
 うーん、田舎でマンション買う人間の気がしれないというのが個人的意見ですが。

..管理がきちんとしているかどうかはどこで見分けるか

 マンションを購入すると、所有者全員が管理組合の一員となる。
 そこで、管理組合の意識が、将来の資産価値に大きく影響すると。

 管理組合は、マンション管理を管理会社に任せているのがほとんどだが。
 これが管理費に直結することになる。

 この管理形態は3通りで、全面委託・部分委託・自主管理。
 築年数が古いマンションなどは、自主管理があると。

 で、部分委託は、全面委託と違い、一部は管理組合でやるので手間増えるが。
 管理意識が高い住民が多いマンションなら、オススメだと(P182-182)。

 また、管理員の勤務形態も、常駐・日勤・巡回の違いがあると。
 基本マンション規模で決まるのだと(P184)。

 では、マンション管理の良し悪し判断は、どこでわかるかといえば。
 共用部分の利用状況を見よと。

 エントランスの清掃状況やメールボックスにチラシが散乱していないか。(P185)
 確かに、それはいかにもですね。

 また、エレベーターでペットの臭気がしていたり、そもそも台数不足がないか。
 60世帯で1基が目安なのだと(P186).

 あとは、植栽の手入れや、ゴミ置き場の捨て方で分別状況はどうか。
 共用廊下や駐車場の照明切れがないか、清掃状況はどうか。

 また、自転車屋バイクの置き方は、ルール通りか。
 そして、修繕履歴を確認して、大規模修繕の予定時期を聞けと(P186-187)。

 現場に行って、その部屋以外のマンション全体や周囲を確認しないと。
 とんでもない物件を掴んでしまう可能性があるのでしょうね。

..古すぎるマンションはお買い得なのか

 古いマンションは条件次第でいい買い物になると。

 ただ、専有部分のリフォームはマンションの管理規約遵守が必要だと。
 予めどこまでリフォーム可能か確認しておくべきだと。

 また、共用部分の給排水管劣化はリフォームでは対処できないので。
 これまでのマンション全体のメンテナンスを確認するしかないと。
 (P188-189)

 うーん、これって素人ではまず無理な気がしますが。

 あと、専有部分と共有部分の図解があり(P191)。
 構造躯体・玄関外側・バルコニー・パイプスペースは共有部分だと。

 で、パイプスペース(PS)は、専有部分に入らないので。
 住宅ローン減税の床面積50平米ギリギリの際には注意せよと。

 うーん、業者次第では、こういうところで泣きを見るのでしょうね。

..新築分譲マンションの分譲のしくみと値段のからくり

 新築分譲マンションの純利益は総額の5%から10%程度になると。
 つまり、広告宣伝費・販売費・販売経費がかなり生じている。

 また、土地購入からマンション完成までの間には、金利も生じるし。
 固定資産税負担も生じている。

 だから、完売しないと必死になるのだと(P192-193)。

 なるほどねぇ。
 売れない物件の値引きが起きるのは、そもそもそういう構造だと。

..維持費、管理費が高すぎるマンション

 維持費と修繕積立金の概算で。
  郊外なら、平米単価300円換算で、70平米なら2万1千円程度。
  都内なら、平米単価370円計算で、同平米なら2万6千円程度。
  豪華マンションなら、平米単価420円で、同平米なら2万9400円程度。

 これと比較して、高いか安いを判断してみろと(P194-195).

 幅はあるのでしょうけど、1つの目安としては意味あるのでしょうね。

 で、修繕積立金は、5年、10年おきに価格改定され、年々高くなると。
 将来の値上がりを考慮して、住宅ローン返済計画を立てるべきだと。

 特に、お子さんのいる家庭では、学費が高額になる時期に。
 この修繕積立金が高くなる傾向にあるのだと。(P196)

 うーん、ありそうなだけに怖いや。

..新築分譲マンションを選ぶなら、こんな点にも注意しよう

 駐車場稼働率は要注意ポイントだと。
 管理費や修繕積立金の財源にしている場合、たしかに死活問題(P197)。

 なお、稼働率が低すぎて、マンション住民外に貸す場合には。
 収益事業課税で法人税課税されることも記載がありますね(P198)。

 駐車場形態が、平置きなのか、機械式なのかも注意だと。
 機械式はメンテナンスかかる上に、すぐに出庫できないデメリットがあると。
 (P198)

 瑕疵担保履行法で、新築住宅購入時には、保全措置方法記載が義務化されたと。
 売主業者倒産時に、引渡後10年以内なら供託金や保険会社から補償金が出ると。
 (P198)

 うん、これは先日どこかで読みました。

..将来、売却が難しいのはこんなマンション

 マンションは立地がすべてだと考えてよいと(P201)。
 で、将来売れなくなるのは、

 ・不人気エリア
 ・駅からバス便
 ・他と比較して間取りが大きすぎ

 そうか、少子高齢化時代にあったものでないとだめなのですね。
 下手すると、広さ次第で、戸建ての方がいいじゃんになるしと(P202-203)。

 で、売れるのは、眺望がよいとか、大手業者のブランドマンションだと(P204)。
 なるほどね。

 続きます。

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2017/05/16

買ってはいけない家と土地 その6

買ってはいけない家と土地 その6


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第6章 あこがれの注文住宅と、
    建築条件付き土地を契約するときの注意点

..注文住宅の場合、予算は少し抑えて伝えること

 注文住宅では、トータル金額に注意すべきだと。
 当初予算よりもオーバーしがちだと。

 なにせ、ハウスメーカー営業マンは、予算は8割と考えていると。
 更に、外構工事費用は、100万から200万円以上かかる場合があると。
 (P158-159)

 うーん。
 確かにね。

 更に、エレベーターやホームセキュリティなどの費用がありえる。
 メンテナンス費用などのランニングコストも考えなさいと。
 (P160)

 最近は、この手の費用は、バカにならないでしょうね。
 ケチると、あとで自分が困りますし。

..建物を建てるならプランに納得してから契約しよう

 注文住宅の総額=本体価格+付帯工事代金+オプション工事代金+諸費用
 坪単価いくらというのは、本体価格表示がほとんど。(P162)

 付帯工事は電気ガス水道引込、仮設、地盤改良、外構工事などで。
 総費用約15%~20%が目安になると。(P163)

 オプション工事は、キッチン、洗面台、浴槽、コンセント増設、収納の増設など。
 電気自動車なら、駐車場に充電設備を用意することも入ってくる。(P163)

 なるほど、電気自動車の時代なら、たしかにそうですね。
 コンセント増設は、リフォームで注意すべき点だと先日認識しました。

 住み始めてからの、収納スペースを増やす追加工事が多いのだとか。(P164)
 これは、実際に住み始めないと、なかなかわからないのかも。

 で、契約後のオプション工事はもうほとんど値切れないと。
 確かに、注意すべきでしょうね。

 あと、諸経費は、設計費、構造設計費、申請費、検査費、登記費用など。

..登記面積が固定資産税の基礎となることを覚えておこう

 建物の設計のやり方次第で、固定資産税を節税できるのだと。
 このベースは、法務局の登記床面積になるので、これを踏まえよと(P165)。

○収納スペースについて

 天井の高さ1.5m未満の地階及び屋階は、床面積不算入なので。
 小屋根裏部分で天井高1.5m未満なら、固定資産税の課税対象にならないのだと。
 (P166)

 うーん、これは注文住宅ならではの知識ですね。

○車庫について

 不動産登記では、三方に壁があれば、建物の床面積に算入されるので。
 壁を二方にすれば、課税対象にならないことになると。

 ただ、耐震性が落ちることと引き換えになることも想定されるので。
 設計担当者と相談せよと。(P168)

 なるほど。
 最近の大地震を見ていると、ここはちょっと躊躇しそうですが。

○物置について

 登記するかどうかは、土地に定着した建造物か否かで判断されると。
 よって、物置の基礎部分を固定すると、「附属建物」で登記面積算入。

 コンクリートの基礎に固定してあれば、課税対象になるけれど。
 置いてあるだけで、容易に移動できるものは課税されないと。
 (P168-169)

 うーん、これはぜひ知るべき知識ですね。

 なお、銀行融資では、建築面積>登記面積となる場合注意だと。
 そうか、融資額が少なくなってしまう可能性があるのですね(P169)。

 確かに、バンクビジネスか近代セールスあたりで見たような気がします。

 また、建物そのものも、仕様によって課税標準がかなり変わると。
 高価な仕様のものを選択していると、当然、高くなるわけですが。

 特に、床暖房、エレベーター、ソーラーパネル(屋根一体型)があると。
 課税標準額は、高額になる可能性が高いのだと(P170)。

 Mさん、そういえば、新居にエレベーター付けたって言ってましたね……。

..意外と制約が多い「建築条件付き土地」

 建築条件付き土地購入メリットは、土地を探す面倒がないところだが。
 自由な設計にならないことがあるのだと(P172-173)。

 そりゃそうでしょうね。

 続きます。

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2017/05/15

買ってはいけない家と土地 その5

買ってはいけない家と土地 その5


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第5章 新築よりトクという人もいるけれど……
    リスクの高い中古の土地付き一戸建て


..もしも災害に遭ったら、逃げられるのか

 地震での倒壊率が高いのは、昭和56年以前の家屋だというのは有名ですが。

 建築基準法の耐震基準変更されたからだということで。
 建築確認申請書・確認済証・検査済証でチェックせよと。

 あるいは登記物件なら、登記事項証明書でも新築日が分かる。
 ただ、未登記建物なら、どうしたらよいのかですが。

 役所で、建築台帳記載事項証明書を取得せよと。
 (P142-144)

 うーん、私の地元ではコピーくれないんだよなと思っていたのですが。
 今回確認すると、いつの間にか、可能になっていました。

 ラッキー!

..「既存不適格」の建ぺい率、容積率オーバー物件

 建築時点では、建築基準法を遵守して建築されたのに。
 その後の法改正で、不適格になってしまった物件のことを。

 既存不適格物件(建築物)と称しているのだと。
 建ぺい率や容積率が変更になって、オーバーになってしまったものですね。

 当然、現行法では、同じ建ぺい率・容積率では建築できないので。
 建て替えする際には、以前より小さな建物しか建たない。

 で、こういう物件が売りに出されていることが多くあるのだと。
 そして、住宅ローンが組めないという話になりがちだと。

 ただし、既存不適格は、違法建築物とは区別されているのだと。
 後から役所の許可なしに増築してしまったものが、違法建築物。

 当然、最初から建築基準法を守らなければ、同様になると。
 (P145-147)

 昔は、建築基準法を守らないのが当たり前の時代だったので。
 こういう建物は、世の中少なくないんですよね、はぁ。

..事故物件は10~50%程度安く買える?

 自然死より凶悪事件の方が安くなる。
 (P148)

 うーん、あまり使いたくない知識ですねぇ。

..お買い得なのは築20年前後の注文住宅

 中古物件の査定も、減価償却耐用年数を参考にしているとは、驚き。
 築20年木造家屋で耐用年数22年なら、残存2年と考えるのだと。(P150)

 で、築年数同じなら、注文住宅か建売かなどは値段あまり変わらないと。
 (P151)

 ちょっと意外でしたが、そんなものなのかな。

..将来、リフォームでいくら使うことになるのか

 柱、梁、床、屋根など建物の主要構造部に欠陥があると。
 リフォーム代金は、多額になってしまうのだと。

 で、安く買えたというのが、ぬか喜びになるケースも多いようです。
 ホームインスペクターに見て貰いなさいと(P152-153)。

 なるほど。

..塀やフェンスの所有者は誰?越境物はないか?

 家を買ってみたら、実は塀やフェンスはお隣さんのものだった。
 となると、新しいのを作るのは、その内側しかダメ。

 買った後で問題になるケースが多いのだと。
 (P154-155)

 うーん、境界確認を手抜くと、このあたりも影響するのですね。

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2017/05/14

買ってはいけない家と土地 その4

買ってはいけない家と土地 その4


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第4章 着工前に買う?建物を見学してから買う?
    新築の土地付き一戸建ては魅力がいっぱい

..安かろう悪かろうとは言い切れない、最近の建売住宅事情

 価格が分かりやすい、建物を見て決められるメリットがあると。(P123-124)
 逆に、デメリットは、駅から遠い物件が多いと。(P125)

 なるほど。

..着工前ならどこまでプランを変更してもらえる?

 業者次第だと。(P128)

..標準装備で付いていないこともある設備はこれ!

 照明器具・カーテン・空調設備などはついていないのが普通だと。
 しかし、網戸・シャッター・面格子・カーテンレールなどは業者次第と。(P129)

 意外に盲点だが、結構な出費になるのだと。

..内覧会ではこんなところをチェックしよう

 クロス破れや、フローリングの傷は見ておくべきだと。
 引っ越し後に気が付くのでは、売主に責任を問えない可能性大なのですね。(P132)

 色々撮影しておくのが重要みたい。

..第三者の住宅検査はやるべき?

 公認ホームインスペクターの検査はお勧めだと。
 (P137)

..屋根付きカーポートは建ぺい率オーバーに注意しよう

 建売分譲住宅は、建築基準法の建ぺい率がギリギリなので。
 屋根付カーポートを設置したり、ベランダに屋根を付けると危険だと。

 完了検査前に屋根付カーポートを設置して、検査通らないこともあると。
 物置が、建ぺい率に算入されることもあるのだとか。

 場合によっては、取り外ししないと売却できないので。
 その時点で、余計な費用が必要になりかねない。

 取り付ける意図がある場合、事前に設計会社に相談せよと。
 (P138-140)

 うーん、これは気が付かないで違法状態になるのですね。
 結構ありそうで、怖い。

 続きます。

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2017/05/13

買ってはいけない家と土地 その3

買ってはいけない家と土地 その3


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第3章 家が建たないこともあるから
    敷地と道路について知ることも大切

..1坪、2坪は当たり前、公簿面積と実測面積が異なる土地

 公簿売買は危険だというのは、よく言われていますが。

 境界トラブルにならずに、土地を売却するのには。
 売主が境界確定測量を行った上で、買主に引き渡すのだと。

 ただし、代金は高額かつ、期間も2~4か月程度かかるので。
 業者も、公簿売買と実測売買を使い分けしていると(P90)。

 買主は、境界に関して、境界確認書と地積測量図を確認すべきだと。
 図面表示通りの境界標が設置されているかも、現地確認せよと(P90)。

..地中埋蔵物について確認しておきたいこと

 瑕疵担保責任条項について、契約書の意味が分かるかと。


(瑕疵担保責任)

 売主は買主に対し、土地の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、建物の隠れたる瑕疵については責任を負わない。買主は売主に対し、土地の隠れたる瑕疵により、売買契約を締結した目的が達せられないときは引渡し完了日から3か月以内に限り、売買契約を解除することができる。

 建物は無価値だから責任負わないよ。
 でも、土地について何か問題があったら、売主が責任負うよとの意味だと。

 で、土地に何か埋まっていて、建物建てられないとなると。
 買主は引渡しから3月以内なら、契約解除できると。(P92)

 ということは、地中埋蔵物が何か出てくると、売主は大変なことになるのだ。
 知りませんでした。

 建物解体して、土地を掘削して、コンクリートの塊などの「ガラ」が出ると。
 解体費用や処理費用が、かなり高額になり、撤去費用が予想外に生じると。(P92-93)

 掘り返してみないとわからない、という部分だけに。
 いろんな予定が全部崩れることになりかねないのですね。

 怖いです。

..土地の中に埋蔵文化財が埋まっていたらどうする?

 土地を掘削して遺跡など見つかると、役所に届出が必要だと。
 すると、遺跡調査で数か月は工事できなくなるのだと。

 役所で埋蔵文化財包蔵地として把握しているときは、工事着手前に届出必要。
 など、いろいろ規制があると(P94-95)

 ただ、古くから先人が住んでいた土地だから、土地の安全性担保になると。
 (P95)

 なるほど、そうですね。

..「セットバックあり」は、使えない土地があるということ

 これ自体は有名ですが。
 道路提供後の話についても記載がありました。

 道路として土地提供しても、道路部分の所有権は直ちに失わないと。
 なので、使用貸借するか、寄附するなどの対応になると。(P98)

 うーん、使用貸借する人って、どういう考え方なんでしょうね。

..道路に2メートル以上接していない土地が安い理由

 これも有名ですね。

..接道が2メートルに満たない土地を近隣相場で売れるか

 前項の問題解消のため、隣家から間口の土地の一部を購入すれば。
 近隣相場で売却可能になると(P104)。

..敷地延長の土地は整形地より割安

 いわゆる旗竿地ですが。
 敷地延長を略して、敷延などとも言いますね。

 奥まったところに家を建てるので、防犯注意とか(P109)。
 通路幅が狭いとトラックが入れず、建築費が高くなるとか(P109)。

 うーん、法規制をクリアしていても、やはり価値は下がりますね。

 車の駐車スペースに使えるという話もあるけれど。
 間口が一定程度ないと、車の買換えになることもあると(P109-111)。

 田舎では想像できませんが、都会ではシビアな問題なのでしょうね。

..ないに超したことはない「私道の負担」

 重説に「私道負担の有無・有」となっていると。
 金銭負担が必要になるのだと(P112)。

 で、売買において、私道部分は無対価取引されるが。
 私道部分の所有権や持分も、建物の敷地と一緒に所有権移転登記して貰えと。

 たまにあるそうだが、私道部分の所有権移転登記を失念していると。
 いざという時、売り物にならない土地になるのだと(P112-1113)。

 また、上下水道引き込み時には道路所有者の掘削承諾が必要になる。
 何かと気を遣う物件になるのですね(P113)。

..道路に接していない土地の通路の問題

 いわゆる無道路地全般の話ですね。

..水道管、ガス管が近所の敷地を通っている

 建物建て替え時に引き込みなおすことになるが。
 数十万円程度の費用がかかることが、ほとんどだと(P119)。

 続きます。


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2017/05/12

買ってはいけない家と土地 その2

買ってはいけない家と土地 その2


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 続きです。

.第2章 悪夢の土地、幸せに暮らせる土地

..もしも災害に遭ったら逃げられるのか

 その土地の危険性把握には、ハザードマップを見ろと。(P54)
 河川氾濫のリスクや非常時の緊急避難場所も把握できる。

 水害については、古地図を見ることも大事だと。
 「水」は水田、「芦」は湿地を示すのだとか。(P56-59)

..騒音、悪臭、水害、通行のしやすさ

 隣に住んでいる人に聞いてみる。(P62)

 これはなるほど。

..安いと思ったら所有権ではなく「借地権」

 デメリットの1つとして。
 土地を更地にして返却するので、建物解体費用必要。(P66)

 言われれば確かにですね。
 逆に言えば、その時点で資力がなければという問題もあるわけだ。

..建築協定は必ず守らなければなりません

 協定というと、緩いのかと思いきや。

 建築基準法より厳しいルールを定めるもので。
 区域内土地購入者全てに拘束力があるのだと。(P69-70)

 外壁の色を統一するなどの話でイメージするのは。
 京都などは、まさにこういう感じなのかなと。

..市街化調整区域では建物が建てられないことが多い

 これは知らない人は知らないのでしょうね。

..近所に嫌悪施設(墓地、ドブ、工場など)がある

 嫌悪施設でなくても、植栽や大きな木は意外に要注意だと。
 掃除や毛虫の話があるのだと。(P79)

..高低差のある土地は不適格擁壁と盛土に注意

 2mを超える擁壁を設置する場合、確認申請が必要だが。
 やっていないケースがあるのだと。

 建築基準法上の検査済み証を受けているかどうか。
 チェックすべきなのだと。

 作り変える必要が生じると、何百万円かかってしまう。(P80-81)

..都市計画道路予定地は買わない方がいい?

 計画決定後、事業決定までには何十年かかることもあるが。
 計画決定は、道路の拡幅や新規道路を通すことを決めただけ。

 実際の事業決定になると、新たな建物建築は原則不可能になる。

 しかし、計画決定段階では売買できるが、予定地に建てる建物は制限あり。
 木造・鉄骨造・コンクリート造などで2階以下・地下室なしに限られる。

 このような制約が生じるなどで、近隣相場より安く購入できるのだと。(P84)

 続きます。


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2017/05/11

買ってはいけない家と土地 その1

買ってはいけない家と土地 その1


買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社 2016年12月20日初版第4刷発行

 初版第1刷は2015年12月16日。

.第1章 不動産をめぐる人とお金
    不動産業者は敵、味方?

..不動産の営業マンの頭の中

「この時、営業マンは勤務先、貯蓄額、年収でお客さまの優先順位を決めています。」(P15)

..不動産の営業マンの常套句

「消費税が増税される前に買わないと損ですよ!」(P18)

 著者の周囲の専門家は契機が悪いときに自宅を購入している。
 金利が安い、人工代や使用する鋼材が安いなどのメリットがある。
 (P19)

「早く決めないと売れてなくなりますよ!」(P20)

 物件の相場感覚を購入者が培っておくことが大切。
 相場感覚は、多くの物件を見ることで養われる。(P20)

「金利が上がる時は景気がよくなる時です!
 給料も上がるので、住宅ローンも払っていけるから、
 大丈夫ですよ。」(P21)

 何の根拠もない。(P21)

「家賃はお金をドブに捨てるようなもの、
 買えば資産になるのにもったいないですよ。」

 資産になるのは、住宅ローン完済時。
 途中売却になると負債になる恐れもある。

 更に、持ち家と賃貸物件を比較することに違和感。
 賃貸物件には賃貸物件のメリットがある。

 収入に応じて引っ越しできることや。
 修繕費などを考える必要がない。(P22)

..不動産業者が狙う両手取引、報奨金物件とは

 売主も買主も自分のお客さんなら、両方から手数料が入る。
 (P26)

 売れない物件は価格を下げて、報奨金が出る。
 営業マンは、売れ残りを売るインセンティブが生じる。
 (P26)
 
 捨て石物件を用意しておいて、予算で3件程度見せる。
 この予算だとこの程度と認識させることを狙っている。
 (P27-28)

 申告された予算よりオーバーしている物件も案内する。
 親からの資金援助があるかもしれないから。(P29)

 マイホーム購入の理由は、夫と妻とで違う。
 夫は将来の資産形成、将来設計が中心。
 妻は、家への憧れを抱いている場合が多い。
 営業マンは、妻をその気にさせる方が売るのが早い。
 (P30-31)

 顧客は建物にしか目を向けていないことが多い。
 しかし、土地の価値を見極めるべき。
 将来売却時には、土地の値段だけになる。(P31-31)

..住宅購入の諸費用は物件価格の5%~10%

..売買契約書や重要事項説明書は事前に入手しよう

 いわゆる重説ですが。

 実際に見るとわかりますけれど。
 住宅関係の規制や土地関係の情報が出てきます。

 セットバック関係の記載も見たことがあります。
 確かに、事前に見ておくべきですね。

..住宅ローン、どれくらいの人が審査に落ちる?

 意外と多く、5%~10%程度は落ちるのだとか。(P46)

..素人さんは競売不動産には手を出さないのが吉

 これは当然。

 続きます。


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