カテゴリー「アパマン経営」の23件の記事

2017/04/18

<アパートローン過熱>銀行が「紹介手数料」を稼ぐ“無法”

<アパートローン過熱>銀行が「紹介手数料」を稼ぐ“無法”

 これって、業法違反云々もですが。
 そもそも、利益相反の恐れはないのでしょうかね。


<アパートローン過熱>銀行が「紹介手数料」を稼ぐ“無法”
毎日新聞 4/17(月) 9:30配信

 (略)

 しかし、ここに来て銀行業界で話題になっているのは、このパターンとは異なる。銀行が不動産所有者に対して事業を提案し、そのうえで宅建業者を紹介するパターンだ。そして、その際に「一部の銀行が宅建業者から紹介手数料を得ている」という話なのだ。

 (略)

 銀行の業務は銀行法で規定され、その細目は金融庁が策定する「監督指針・ガイドライン」で具体的に示されている。銀行法では、預金、貸し付け、為替といった業務が銀行本来の「固有業務」と位置づけられ、それ以外は「その他の銀行業に付随する業務」と位置づけられている。

 ◇「銀行業に付随する業務」に該当するか

 紹介手数料は、この「銀行業に付随する業務」に該当するのか。金融庁は2016年6月に「中小・地域金融機関向けの総合的な監督指針」を公表した。この指針では、「コンサルティング業務、ビジネスマッチング業務、(中略)については取引企業に対する経営相談、支援機能の強化の観点から、『その他の付随業務』に該当する」としている。

 賃貸事業を開始する不動産所有者を宅建業者に紹介することは「ビジネスマッチング業務」だというのが、紹介手数料を得る銀行側の論理のようである。このため、「その他の付随業務」に該当し、手数料を得ても問題はないという考え方だ。

 しかし、金融庁がアパートローンについてこれだけ警戒感を強めていることを踏まえると、監督指針の規定が、アパートローンの紹介手数料を念頭に置いたものとは考えにくい。「法的にはグレー」というそしりを受けかねないのだ。

 金融庁は近年、担保に依存せず、事業性を評価する融資を金融機関に求めている。アパート・マンションローンは果たして、賃貸事業に着目した事業性ローンなのか、それとも、不動産に着目した担保ローンなのかというそもそも論もある。

 (略)

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170417-00000014-mai-bus_all

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2016/12/27

相続税相談所(平田久美子先生の書籍)

相続税相談所(平田久美子先生の書籍)

 私の敬愛する平田久美子先生が単著を発刊されました。
 ちなみに、平田先生も、かつてtaxMLに所属されていました。


「相続税相談所 気になる方はご遠慮なくお立ち寄りください。」
 中央経済社 2017年1月10日第1版第1刷発行

 所長と翼くんとの軽快な対話口調で説明されますが、絶妙なバランス感の本です。
 詰め込み過ぎの知識本でもなく、素人向けのごまかし本でもなく。

 おそらく、著者の知識・経験の充実度故であると同時に。
 これまでの各種相談でわきまえているレベル感の産物なのでしょう。

 不必要な正確さを求めない代わりに、ツボは外さないのだと。

 例えば、空き家譲渡特例で、取得費加算をセットで説明してあります。
 単なる制度説明だけの本だと、こういう視点がないわけで。

 あと、アパートの相続での前受金が債務控除できないことも。
 盲点になりやすいですが、理由とともに書いてありますね。

 税理士や税理士事務所職員でも、読めば、ふむふむです。
 まさに、実務家の本という感じですが、軽やかな筆致。

 鍛えの入った実力派でないと書けない本、そう申し上げておきます。

 なお、文中に懐かしいことが、幾つか出てきます。
 下記も、つい口ずさんじゃうんですよね。


太陽がくれた季節 青い三角定規(YouTube)

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2016/11/30

誰も知らない 不動産屋のウラ話 その2

誰も知らない 不動産屋のウラ話 その2


「誰も知らない 不動産屋のウラ話」川嶋 謙一
幻冬舎メディアコンサルティング 2016年10月21日第1刷発行

 続きです。

「『違反しているのに違反していない』建物」
 現行法に適合していない建築物は、違反建物の場合と、そうでない場合あり。

 既存不適格建築物というのがあり、当初は適法だったのが。
 法改正により、改正後の規定に不適合になるものがある。

 違反建築物は、これと違い、最初から違反している建築物。
 面積制限超過や高さ違反、決められた設備を設置していないなど。

 で、違反建物は、違反建物だと納得で現金で買うしかない。
 銀行のローンはつかないからですね。

 知らなかったのですが、違反建築物売買は法的に禁止でないと。
 重要説明事項で、買主に違反している旨の説明が必要なだけだと。

「突っ込みのドン」
 建築基準法の接道義務を満たさない土地について。
 みなし道路はセットバックが必要ってのは、有名ですが。

 囲繞地の場合、そもそも周囲はすべて他人の土地。
 こういうのは、価値ゼロだと。

 ところが、接道している隣地を買ってしまえば。
 これが、値千金に化けるのだと。

 人間関係悪化していても、相手が変われば……ということはある。
 再建築不可物件でも、内容次第では、宝になるというのですね。

 なるほどです。

 続きます。


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2016/11/13

誰も知らない 不動産屋のウラ話 その1

誰も知らない 不動産屋のウラ話 その1


「誰も知らない 不動産屋のウラ話」川嶋 謙一
幻冬舎メディアコンサルティング 2016年10月21日第1刷発行

 現代における不動産取引の生の実態を書いてくれている。
 かなり、ダーティとも思えるところも、ずばり。

 例えば、「礼金は誰がもらう?」。
 昔は礼金を大家さんと不動産屋で1月分ずつ折半していた。

 ところが、いまは、敷金1月礼金1月が常識で。
 礼金は、一旦大家が受け取るものの、「広告料」として不動産屋に行くと。

 これだけ聞くと、ダーティって感じですが。
 物件紹介には、物件詳細の調査が必要だし、経費が掛かるのだと。

 広告料と言っているが、実際には、調査・広告・相談の対価なのですね。
 なるほど。

 「ヘタな連帯保証人より保証会社」
 確かに、今は、もう、すぐ保証会社に投げる時代なのですね。

 「異常に利回りの高い『200メートル規制物件』」
 歌舞伎町など以外で、風俗営業の条件を満たすビルが稀にあるのだと。

 で、風俗スタジオとして開業すると、客がうじゃうじゃ来るのだと。
 ヌード撮影に客はいくらでも金を払うのだとか。

 「地震・雷・火事・親父-旧耐震基準と新耐震基準」
 基準の差は、阪神淡路大震災では、被害の大きさいと確率の差になったと。

 せめて1971年以降か、1981年の新耐震基準以後の物件だよと。
 なるほど。

 で、建築年で気を付けるべきは、建築年月日だと。
 完成が1982年でも、建築確認は1981年5月31日以前かもと。

 確認済証や検査済証の確認が大事だが、特に検査済証だと。
 登記条件ではないが、融資が受けられない可能性もあるよと。

 木造2階建ては、建築基準法で確認の特例があり。
 建築士による設計なら、検査済証省略できるのだとか。

 知りませんでした。
 ただ、著者もいうように、その建物に住み続けるのなら関係ない。

 続きます。

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2016/11/09

計画7階、できたら9階に 違法マンション改築せず入居

計画7階、できたら9階に 違法マンション改築せず入居

 違法建築、できちゃうんですね。

計画7階、できたら9階に 違法マンション改築せず入居
2016年11月9日10時24分

 大阪府池田市は8日、市内の賃貸マンション1棟が建築基準法に違反して建てられ、所有者が再三の是正命令にも従わないとして、マンションの玄関付近に命令の公告書を掲示して入居者に知らせた。建築確認申請では7階建てだったが、9階建てで完成。完了検査を受けないまま、約20世帯が入居しているという。

 市審査指導課によると、マンションは市中心部にある「マテリアル菅原」。建築会社を経営する男性が建築主となり、2012年に建てた。民間の指定検査機関に提出された建築確認申請書類などでは、7階建てのワンルーム24戸となっていたが、同年夏にできた建物は9階建てだった。この土地の場合、敷地面積に対する延べ床面積の割合「容積率」の上限は240%で、7階建てが限度。検査機関は市に連絡し、検査済み証を交付しなかった。

 しかし男性はそのまま入居者を募集。賃貸住宅の仲介業者のサイトでは、3LDKや1Kなど様々なタイプの部屋が紹介された。市は13年8月、男性に建築基準法に基づき是正を命じた。男性は違法建築と認めたが、改築しないまま、所有権が兵庫県内の女性に移転。市は15年10月に改めて女性に是正を命じた。現状の正確な図面の提出を女性に求め、同法違反容疑で刑事告発も検討している。

 (略)

http://www.asahi.com/articles/ASJC85K85JC8PPTB009.html?iref=comtop_8_03

 確かに、業者のサイトに募集情報出ています。
 ということは、違法建築かどうかのチェックは業者ってしていないのですね。

マテリアル菅原物件情報 平成28年10月29日 10時25分 更新  協和ハウジング(株)石橋店
マテリアル菅原(スマイティ)
マテリアル菅原(SUUMO)
最終情報更新日 : 2016年10月25日

マテリアル菅原町(池田市菅原町)(賃貸住宅サービス)
マテリアル菅原(センチュリー21)
マテリアル菅原(アパマンショップ)

 で、所有権移転時には、違法建築と知りつつ売却されたわけですが。
 取得した側も知っていたのですよね。

 さて、この建物の登録免許税・不動産取得税・固定資産税ってどうなっているのでしょうか。

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2016/11/04

太陽光発電 住宅の設備で火災多発…08年3月~今年7月

太陽光発電 住宅の設備で火災多発…08年3月~今年7月

 193万件のうち、102件の事故ではありますが。
 なかなか、怖い話ですね。


太陽光発電 住宅の設備で火災多発…08年3月~今年7月
毎日新聞2016年10月31日 16時18分(最終更新 11月1日 09時54分)

 (略)

 事故のうち原因が推定されたものは58件。施工不良が31件と最多で、製品の不具合は20件あった。負傷者はいなかったが、11年には屋根と一体になった太陽電池モジュールから発火し、住宅2棟が焼ける火災が千葉県内であった。

 消費者事故調は「再生可能エネルギーが注目を集める中で、太陽光発電システムは今後も導入が増える」と分析。設置から間もない時期に事故が頻発しているため、システムだけでなく関連工事、設置後のメンテナンスのあり方に問題がないか調べる。【鳴海崇】

http://mainichi.jp/articles/20161031/k00/00e/040/243000c

 新築の家が、太陽光発電でまる焼けになったとしたら。
 泣くに泣けないでしょうね。

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2016/09/21

(金融機関は)株をやりたいから3000万円貸してと言っても貸してくれないが、不動産だったら貸してくれる」

(金融機関は)株をやりたいから3000万円貸してと言っても貸してくれないが、不動産だったら貸してくれる」

 要するに、バブルですよね。


“サラリーマン大家”増加のワケ、日銀が大規模緩和を初の総括へ
2016年09月20日 19時02分 TBS

 「サラリーマン大家」という言葉をご存じでしょうか。いま、アパートに投資する会社員の方々が増えています。その原因の一つが政府日銀の金融緩和策がもたらしたマイナス金利です。いまの金融緩和は物価上昇を狙って世の中に大量のお金を供給しています。この3年半で、平均株価は一時2万1000円目前まで上昇、125円台まで円安が進み、一部の大企業では賃金アップがみられました
。しかし、肝心の物価は緩和前の水準にまで逆戻り、目標は達成できていません。「サラリーマン大家」に象徴されるように、消費よりも投資にお金が回っているようなんです。

 (略)

 「(金融機関は)株をやりたいから3000万円貸してと言っても貸してくれないが、不動産だったら貸してくれる」(アパート投資ツアーの参加者)

 新築の住宅着工数をみても、マイナス金利導入以降、アパートなど「貸家」の着工が伸びているのがはっきりわかります。

 一方で、不動産投資へ集中的にお金が流れこんでいる状況に、不動産業者も警戒感を示しています。

 「過熱はしていると思う。(不動産投資は)収入と負債のバランスを見てやっていかないと危険」(不動産コンサルティング会社 シー・エフ・ネッツ 剱持曉さん)

 別の不動産業者も。

 「(活況の理由は?)ひと言で言えば『金融機関がいっぱい貸す』。銀行がマイナス金利もあって(融資を)出さなきゃいけない時代に、なかなか貸せる場所がないのが正直なところでは」(不動産管理会社 コンスピリート 村上幸生 社長)

 この物件は、投資家が買った後に空室が続いたため、この会社が相談を受け、リフォームを手がけています。

 「今回のオーナーに聞いたら、(買う前に)物件を見に来ていなかった。それくらい簡単に買えてしまうのが問題。銀行さんの貸し過ぎです」(不動産管理会社 コンスピリート 村上幸生 社長)

 (略)

https://news.nifty.com/article/economy/economyall/12198-70124/

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2016/09/08

不動産探偵の冒険

不動産探偵の冒険


「不動産探偵の冒険」芹澤大介
 幻冬舎メディアコンサルティング
 2016年6月28日第1刷発行

 なかなか面白かった。
 そうだよな、という。

 ただし、前提として、不動産評価の仕組みというか。
 建築基準法や位置指定道路について、最低限の知識が要るのですね。

 あまり書くとネタばらしになりますが。

 要は、売却時用途の区割りで、無道路地にならないことが必要。
 現況の利用でどうかではなく、新規取得者目線で見るべき。

 そこで、現地を目で見るだけでなく、役所調査が大事で。
 特に都内の場合、位置指定道路台帳と公図確認が必須だよと。

 ここが、この話のキーポイントなのですが。
 基礎知識がない読者には、ピンと来ないんじゃないかな。

 戸建分譲の場合の想定区割図がないので、余計そう思う。
 マンションならセーフで、戸建分譲だとなぜダメなのか。

 比較で、2つの図面を入れれば、全然わかりやすさが違った。
 それがないので、分かる人しか分からない説明になっている。

 今売り出し中の鎌倉靖二氏あたりは、この辺逃さないでしょうね。
 端的に言えば、鎌倉氏と比較して、読者目線が足りないのですが。

 波乱万丈を過剰に入れたのも、ちょっと興をそぎました。
 やりすぎで、匂いぷんぷんというか。

 ということで、この本が自費出版に留まる理由は、そのあたりか。
 厳しく言えば、そういうことになる。

 ただ、前提知識があれば、それなりに面白く読めるので。
 本屋で見かけたら、少し眺めてみて、買うかどうか決めてはと。

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2015/11/27

忍び寄るブラックマンション危機とその回避法

忍び寄るブラックマンション危機とその回避法


忍び寄るブラックマンション危機とその回避法: マンション管理のプロが教えるリスク管理 単行本 ? 2015/4/24
須藤桂一 (著)
出版社: 保険毎日新聞社 (2015/4/24)
発売日: 2015/4/24

 全部はまだ読めていませんが。
 自分の読書メモとして。

 マンション空き家が出てくると、どんな問題があるか(P22)。

・中古市場の需給バランスが崩れて価格破壊が起こる。
・管理費・修繕積立金の滞納者問題。
・管理組合の理事のなり手不足。
・区分所有者の高齢化、修繕積立金の「破綻」。
・マンションのスラム化。

 うーん、良いことないですね。

 あと、マンションの耐用年数(47年)の話(P28)は興味深い。
 1998年当時の取り壊しマンションの平均寿命が約46年だったと。

 その取り壊し理由は、基本、設備配管類の取り替えができないことだった。
 ところが、これを覆すスケルトン・インフィル工法がここ20年は主流だと。

 また、耐震基準は1981年6月1日以降のマンションが採用だと。

 購入時に管理費と修繕積立金は見落とされがちだが。
 大規模修繕で積立額が問題になるので、運用方法を規約と計画で確認しろと。

 新築時には、これらが安く見せる設定になっているので。
 将来的には、修繕積立金額の値上げが必須になると(P48)。

 この辺は、医療機器買うのと同じですね。
 所有におけるメインテナンスフィーの問題を意識すべきなのだ。

 で、大型マンションやタワーマンションの方がこれらの額が高い場合が多いと。
 そりゃそうでしょうね。

 その結果、長期修繕計画表を見ると「破綻」が著しいところが多いのだとか(P51)。
 うひゃー、これで価格下落したら、救えないですね。

 でも、タワマンに限らず、9割のマンションの長期修繕計画は破綻すると。
 新築時に安く見せている代償なのだと(P53)。

 この著者のいう9割は、著者の実体験らしいので、どうとるかですが。
 駐車場使用料の会計マジック(P63)の話などは、それなりに説得力あり。

 また、瑕疵問題は、10年目の手前時点のチェックが重要だと。
 ただ、この辺になると、もう個人では対応できないでしょうね。

 エレベーターや機械式駐車場問題などにも触れている。
 機械式は、苦肉の策で登場した(P109)なんて話は、へーです。

 リベート・談合の話も、結構えぐいこと書いてありますね。
 著者の会社がやらない前提なので、当然なんでしょうけど。

 このあたりの知識って、マンション売り買いするには必須なんでしょうね。

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2015/11/19

マンション仲介手数料“中抜き”

マンション仲介手数料“中抜き”

 この動きには注目ですね。


マンション仲介手数料“中抜き”
ヤフー・ソニーの新サービスが起こす波紋
週刊ダイヤモンド編集部 2015年11月17日

 (略)

「マンション流通革命、始まる。」──。検索サイト最大手のヤフーと、ソニー不動産が提携して始めた不動産売買の新サービス「おうちダイレクト」が、不動産業界に波紋を広げている。なぜなら、利益の源泉である仲介手数料を“中抜き”するサービスだからだ。

 通常、自宅マンションを売却する際には、不動産仲介業者を通じて買い手を探す。その後、買い手が見つかり契約が成立すると、売り手と買い手の双方が仲介手数料を支払うことになる。だが新サービスでは、買い手側は従来通り手数料を支払うが、売り手側は無料だ。その仕組みはこうだ(下図参照)。

 売り手は、マンションを売りたいと思ったら、「Yahoo!不動産」内にある「おうちダイレクト」のウェブサイトに物件情報を無料で掲載できる。売却希望価格については、ソニー不動産が独自に開発した「不動産価格推定エンジン」で算出されたマンションの推定売買価格を参考にして、自ら決める。

 (略)

 その後、物件の見学や売買代金の決済、引き渡しをしたりする際の実務については、ソニー不動産がサポートする。つまり、売り手と買い手の接触から価格交渉まではサイト上でできてしまう。故に、売り手からは仲介手数料を取らないというわけだ。

 (略)

http://diamond.jp/articles/-/81694

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