忍び寄るブラックマンション危機とその回避法: youngblood

2015/11/27

　全部はまだ読めていませんが。
　自分の読書メモとして。

　マンション空き家が出てくると、どんな問題があるか(P22)。

・中古市場の需給バランスが崩れて価格破壊が起こる。
・管理費・修繕積立金の滞納者問題。
・管理組合の理事のなり手不足。
・区分所有者の高齢化、修繕積立金の「破綻」。
・マンションのスラム化。

　うーん、良いことないですね。

　あと、マンションの耐用年数（47年）の話(P28)は興味深い。
　1998年当時の取り壊しマンションの平均寿命が約46年だったと。

　その取り壊し理由は、基本、設備配管類の取り替えができないことだった。
　ところが、これを覆すスケルトン・インフィル工法がここ20年は主流だと。

　また、耐震基準は1981年6月1日以降のマンションが採用だと。

　購入時に管理費と修繕積立金は見落とされがちだが。
　大規模修繕で積立額が問題になるので、運用方法を規約と計画で確認しろと。

　新築時には、これらが安く見せる設定になっているので。
　将来的には、修繕積立金額の値上げが必須になると(P48)。

　この辺は、医療機器買うのと同じですね。
　所有におけるメインテナンスフィーの問題を意識すべきなのだ。

　で、大型マンションやタワーマンションの方がこれらの額が高い場合が多いと。
　そりゃそうでしょうね。

　その結果、長期修繕計画表を見ると「破綻」が著しいところが多いのだとか(P51)。
　うひゃー、これで価格下落したら、救えないですね。

　でも、タワマンに限らず、9割のマンションの長期修繕計画は破綻すると。
　新築時に安く見せている代償なのだと(P53)。

　この著者のいう９割は、著者の実体験らしいので、どうとるかですが。
　駐車場使用料の会計マジック(P63)の話などは、それなりに説得力あり。

　また、瑕疵問題は、10年目の手前時点のチェックが重要だと。
　ただ、この辺になると、もう個人では対応できないでしょうね。

　エレベーターや機械式駐車場問題などにも触れている。
　機械式は、苦肉の策で登場した（P109)なんて話は、へーです。

　リベート・談合の話も、結構えぐいこと書いてありますね。
　著者の会社がやらない前提なので、当然なんでしょうけど。

　このあたりの知識って、マンション売り買いするには必須なんでしょうね。