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2016/06/30

一敷地一建物の原則と旗竿地(鎌倉靖二氏研修会より)

一敷地一建物の原則と旗竿地(鎌倉靖二氏研修会より)

 「相続税・贈与税 土地評価実務」
  不動産鑑定士 鎌倉靖二(平成28年5月12日収録)

 DVD研修ですが、一昨日、会計士中国会で受講してきました。

 このあたりでは、旗竿地がないのですが。
 東京周辺だと、厄介なのでしょうね。

 以下速記録の一部です。

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一敷地一建物の原則

  建築基準法が守られているか「確認」

  敷地と建物が1対1でないとダメ

   母屋と離れは
    建築確認では2つ敷地が作られている

    それぞれが建築基準法を守って違法にならないように
    切り分けている

  評価単位に影響する

   評基通7,7-2

  共有部分があってはダメ
  必ず1:1の関係になっていないとダメ

  L字に切り分ける場合でも
  接道で2mにするのが原則

  違法状態にならず、過不足なく切り分ける

  ただし
  渡り廊下で繋がっている増築だと1つの建物扱い

  しかし、完全な新築だと切り分ける

   メゾネット
    1階と2階を縦割りで使う
    自宅とアパート併用

     1棟で区分所有登記されている建物(二世帯住宅)
     →1棟の建物扱いで
      賃貸割合で分けることになる

       ×2つの建物としない

 運用が厳しくない時代

Hatazaotinohigeki_2


 Aさんが建て替え→Bさんが建て替え

 →私道をBさんは確認申請を出すと
  旗竿状の土地として建築確認が降りてしまう

 →その後にCさんが建て替えのために
  申請しようとするとダメとなる

  旗竿の竿部分がかぶってしまう!

 →別の場所で接道義務を充たさないとダメになる
  更に別の場所で接道義務を充たす土地を買うか借地しないとダメ

  このままでは建て替えできない
  無道路地

  東京にはもの凄くこういう土地が多い!
  練馬区など

 では、上記の例で先にCさんが建て替えすると
 今度はBさんが無道路地になる


 行き止まりの奥の土地を評価するには
 その手前の土地に目を向けないと
 無道路地評価するかどうかに影響する

 土地は建物が建てられるかどうかで変わる

 建て替えが出来ない土地も無道路地
 既に建物が建っていても、無道路地はあり得る

 昔は建てられたが
 今は運用が厳しくなって建てられないというのは一杯ある

 役所は、最近、トラブルの原因になるので
 Cさんの許可を得ていますか、と聞き始めた
 協定書結んでいますか
 承諾書提出求めるようになってきた

 ただ、平成の初めの頃まではどんどん確認が降りていた
 時代背景で運用、ひいては土地の価値も変わってきている

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