一敷地一建物の原則と旗竿地（鎌倉靖二氏研修会より）

一敷地一建物の原則と旗竿地（鎌倉靖二氏研修会より）

　「相続税・贈与税　土地評価実務」
　　不動産鑑定士　鎌倉靖二（平成２８年５月１２日収録）

　DVD研修ですが、一昨日、会計士中国会で受講してきました。

　このあたりでは、旗竿地がないのですが。
　東京周辺だと、厄介なのでしょうね。

　以下速記録の一部です。

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一敷地一建物の原則

　　建築基準法が守られているか「確認」

　　敷地と建物が１対１でないとダメ

　　　母屋と離れは
　　　　建築確認では２つ敷地が作られている

　　　　それぞれが建築基準法を守って違法にならないように
　　　　切り分けている

　　評価単位に影響する

　　　評基通７，７－２

　　共有部分があってはダメ
　　必ず１：１の関係になっていないとダメ

　　Ｌ字に切り分ける場合でも
　　接道で２ｍにするのが原則

　　違法状態にならず、過不足なく切り分ける

　　ただし
　　渡り廊下で繋がっている増築だと１つの建物扱い

　　しかし、完全な新築だと切り分ける

　　　メゾネット
　　　　１階と２階を縦割りで使う
　　　　自宅とアパート併用

　　　　　１棟で区分所有登記されている建物（二世帯住宅）
　　　　　→１棟の建物扱いで
　　　　　　賃貸割合で分けることになる

　　　　　　　×２つの建物としない

　運用が厳しくない時代

　Ａさんが建て替え→Ｂさんが建て替え

　→私道をＢさんは確認申請を出すと
　　旗竿状の土地として建築確認が降りてしまう

　→その後にＣさんが建て替えのために
　　申請しようとするとダメとなる

　　旗竿の竿部分がかぶってしまう！

　→別の場所で接道義務を充たさないとダメになる
　　更に別の場所で接道義務を充たす土地を買うか借地しないとダメ

　　このままでは建て替えできない
　　無道路地

　　東京にはもの凄くこういう土地が多い！
　　練馬区など

　では、上記の例で先にＣさんが建て替えすると
　今度はＢさんが無道路地になる

　行き止まりの奥の土地を評価するには
　その手前の土地に目を向けないと
　無道路地評価するかどうかに影響する

　土地は建物が建てられるかどうかで変わる

　建て替えが出来ない土地も無道路地
　既に建物が建っていても、無道路地はあり得る

　昔は建てられたが
　今は運用が厳しくなって建てられないというのは一杯ある

　役所は、最近、トラブルの原因になるので
　Ｃさんの許可を得ていますか、と聞き始めた
　協定書結んでいますか
　承諾書提出求めるようになってきた

　ただ、平成の初めの頃まではどんどん確認が降りていた
　時代背景で運用、ひいては土地の価値も変わってきている