買ってはいけない家と土地 その３

買ってはいけない家と土地　その３

買ってはいけない家と土地
高橋輝
自由国民社　2016年12月20日初版第4刷発行

　続きです。

.第3章　家が建たないこともあるから
　　　　敷地と道路について知ることも大切

..1坪、2坪は当たり前、公簿面積と実測面積が異なる土地

　公簿売買は危険だというのは、よく言われていますが。

　境界トラブルにならずに、土地を売却するのには。
　売主が境界確定測量を行った上で、買主に引き渡すのだと。

　ただし、代金は高額かつ、期間も２～４か月程度かかるので。
　業者も、公簿売買と実測売買を使い分けしていると(P90)。

　買主は、境界に関して、境界確認書と地積測量図を確認すべきだと。
　図面表示通りの境界標が設置されているかも、現地確認せよと(P90)。

..地中埋蔵物について確認しておきたいこと

　瑕疵担保責任条項について、契約書の意味が分かるかと。

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（瑕疵担保責任）

　売主は買主に対し、土地の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負い、建物の隠れたる瑕疵については責任を負わない。買主は売主に対し、土地の隠れたる瑕疵により、売買契約を締結した目的が達せられないときは引渡し完了日から３か月以内に限り、売買契約を解除することができる。
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　建物は無価値だから責任負わないよ。
　でも、土地について何か問題があったら、売主が責任負うよとの意味だと。

　で、土地に何か埋まっていて、建物建てられないとなると。
　買主は引渡しから３月以内なら、契約解除できると。(P92)

　ということは、地中埋蔵物が何か出てくると、売主は大変なことになるのだ。
　知りませんでした。

　建物解体して、土地を掘削して、コンクリートの塊などの「ガラ」が出ると。
　解体費用や処理費用が、かなり高額になり、撤去費用が予想外に生じると。(P92-93)

　掘り返してみないとわからない、という部分だけに。
　いろんな予定が全部崩れることになりかねないのですね。

　怖いです。

..土地の中に埋蔵文化財が埋まっていたらどうする？

　土地を掘削して遺跡など見つかると、役所に届出が必要だと。
　すると、遺跡調査で数か月は工事できなくなるのだと。

　役所で埋蔵文化財包蔵地として把握しているときは、工事着手前に届出必要。
　など、いろいろ規制があると(P94-95)

　ただ、古くから先人が住んでいた土地だから、土地の安全性担保になると。
　(P95)

　なるほど、そうですね。

..「セットバックあり」は、使えない土地があるということ

　これ自体は有名ですが。
　道路提供後の話についても記載がありました。

　道路として土地提供しても、道路部分の所有権は直ちに失わないと。
　なので、使用貸借するか、寄附するなどの対応になると。(P98)

　うーん、使用貸借する人って、どういう考え方なんでしょうね。

..道路に２メートル以上接していない土地が安い理由

　これも有名ですね。

..接道が２メートルに満たない土地を近隣相場で売れるか

　前項の問題解消のため、隣家から間口の土地の一部を購入すれば。
　近隣相場で売却可能になると(P104)。

..敷地延長の土地は整形地より割安

　いわゆる旗竿地ですが。
　敷地延長を略して、敷延などとも言いますね。

　奥まったところに家を建てるので、防犯注意とか(P109)。
　通路幅が狭いとトラックが入れず、建築費が高くなるとか(P109)。

　うーん、法規制をクリアしていても、やはり価値は下がりますね。

　車の駐車スペースに使えるという話もあるけれど。
　間口が一定程度ないと、車の買換えになることもあると(P109-111)。

　田舎では想像できませんが、都会ではシビアな問題なのでしょうね。

..ないに超したことはない「私道の負担」

　重説に「私道負担の有無・有」となっていると。
　金銭負担が必要になるのだと(P112)。

　で、売買において、私道部分は無対価取引されるが。
　私道部分の所有権や持分も、建物の敷地と一緒に所有権移転登記して貰えと。

　たまにあるそうだが、私道部分の所有権移転登記を失念していると。
　いざという時、売り物にならない土地になるのだと(P112-1113)。

　また、上下水道引き込み時には道路所有者の掘削承諾が必要になる。
　何かと気を遣う物件になるのですね(P113)。

..道路に接していない土地の通路の問題

　いわゆる無道路地全般の話ですね。

..水道管、ガス管が近所の敷地を通っている

　建物建て替え時に引き込みなおすことになるが。
　数十万円程度の費用がかかることが、ほとんどだと(P119)。

　続きます。